调控的悖论：去年上海均价涨幅再创纪录

过去的2010年上海楼市，“调控日益严厉但房价还在涨”这是绝大多数人的共识。但若说“2010年上海商品住宅成交均价环比涨幅史上最凶，超过以往任何一年”，估计绝大多数人都会诧异。

但统计数据已出炉，“成交均价涨势史上最凶”已是事实。数据显示，2010年上海市各环线商品住宅成交均价，内环内、内中环、中外环、外郊环、郊环外的环比涨幅分别高达36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是疯狂的2007年和2009年，同类数据仅分别是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。

最终的统计数据描摹2010年上海房价的疯狂，有些让人瞠目结舌：成交均价10万以上的楼盘已经从2009年的3个增加到7个，2010年一手豪宅销售额达创纪录的360亿元。原本成交均价已超10万元的汤臣一品，2010年的成交均价再涨近一半。

如果说这就是严厉调控的2010年楼市的结局，不免有些刺痛。

“年度成交均价环比涨幅这一数据，虽然不能完全等同于房价的上涨速度，但却是最能说明房价当前所处位置。”中房信分析师薛建雄坦言，2010年成交均价的统计结果清楚说明上海房价处在历史高位。

成交均价环比涨幅创历史

“2010年，大家都能感觉到豪宅卖得好，但最终统计的结果还是吓了一跳。”一位房地产代理公司负责人坦言。尽管2010年的楼市遭到严厉调控，但上海豪宅市场依然保持热销之势，平均每天有近亿资金进入，豪宅的价格也被持续推高。

中国房产信息集团公布的最新数据显示，2010年有60个均价超过5万以上的楼盘共成交了2342套房源共计53.78万平方米，总成交金额360.45亿元。而2009年只有33个均价5万以上的楼盘成交了1639套43.12万平方米，总成交金额297.11亿元。

上海官方房地产成交网站数据显示，其中，汤臣一品2010年成交17套房源的均价达到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均价上涨了48.5%。受其带动，黄浦江对面的外滩九里等也开始大幅提高建筑和装修标准。

城市核心地段的优质楼盘价格上涨惊人。另一个案例是，徐汇苑2010年1月推出的三期产品虽然品质较之前的二期大有提升，但售价更是从3万元直接抬高到6.5万元/平方米。

值得注意的是，上海顶级豪宅的阵容在2010年实现快速扩容。成交均价10万以上的楼盘已从2009年的3个增加到7个，而2008年之前上海一直只有汤臣一品一个楼盘的售价超过10万。

“预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元以上提高到10万元以上，那么各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。”薛建雄分析。目前，新鸿基的滨江凯旋门和襄阳市场项目都已提到上市日程，这两个项目的售价将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元的单价冲刺，其它内环内优质地段新盘的售价也都在向10万元冲刺。

2010上海各板块楼盘房价变动（2009年四季度均价与2010年四季度均价对比）统计发现，上海有效统计的83个楼市板块中，有2个板块涨幅超过100％，16个板块涨幅在50％-100％之间，23个板块涨幅在30％-50％之间，波动在10％以内的仅7个板块。

正是在这样的背景下，上海商品住宅2010年成交均价的环比涨幅出现了从未有的疯狂。

有专业人士分析，其实，年度成交均价环比涨幅比当年成交均价升幅更能直接说明房价当前所处的价位。正是由于2009年底房价攀上高位后，在2010年的严厉调控中，不但没有下调，反而维持高位并继续攀升，才导致最终年度成交均价环比涨幅井喷。

真正的难题：高位房价

假设2009年成交均价从年初1万元/平方米飙升100％到年底的2万元/平方米，而2010年成交均价从年初到年底始终维持在2万元/平方米的水平，涨幅为零，但2010年的年度成交均价仍将比2009年环比大增。

这也正是摆在调控面前的最大难题：控制房价上涨远远不够，关键在于如何让处在高位的房价真正下调。

中原地产的报告显示，就在2010年的最后一周，上海全市成交均价在高端楼盘集中交易拉动下再次攀升，上涨幅度较前一周扩大3个百分点，达到2.6万元/平方米。该周单价在10万元/平方米以上的楼盘个数较前一周增加4个，达到6个，其中浦东陆家嘴板块的“汤臣一品大厦”成交一套18.28万元/平方米房源，创历史峰值。

2010年全年上海商品住宅（剔除配套动迁）供求量分别为1095.06万平方米、972.25万平方米，较上年分别下滑20.01%、48.93%，较2008年分别下跌15%，上涨1.2%，供求比1.12∶1；成交均价21188元/平方米，较上年上涨32.1%。

或许，与曾经让国内房价望尘莫及的国际高房价城市的重新比较，才能猛然发现，当前的房价已经不是遏制上涨的问题。

中国房产信息集团公布的最新数据显示，2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

据香港土地注册处公告的2010年上半年成交楼宇77262份3110.01亿港元来算，香港平均每套房屋的成交价为402.5万港币，按最新的0.85比1的港币对人民币汇率来算，相当于342.2万/套人民币。上海2010年外环线以内的主城区所成交的19459套新建住宅共成交845.2亿元，平均每套434.3万元。比全香港住宅平均成交价格342.2万元/套高出27%。

这无疑是以上海为代表的楼市，多年调控后面临的新课题。

国家信息中心宏观政策动向课题组近日在报告中指出，2011年，如果房价出现反弹，不排除出台更严厉的政策措施的可能。只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大。上海中原研究咨询部经理龚敏坦言，调控的最终目的并未达到，房价居高不下及过快的涨幅，令2011年调控力度一定会更趋严厉，并具有更强针对性。

来源：21世纪经济报道