“普遍开征房产税时机尚未成熟”

有关房产税的地方试验徒然破冰。

1月9日召开的重庆“两会”上传来消息，“或将在今年针对高档商品房开征房产税。”

与此同时，财政部财政科学研究所所长贾康也在一次论坛上表示，当下应“搁置争议，尽快在一线城市试点开征房产税”。

南京大学不动产研究中心主任高波则认为，目前普遍开征房产税的时机尚未到来。

高波认为，人们对于房地产市场运行不尽人意的状态普遍不满，主要集中在房地产投资需求膨胀，造成了大量存量房地产长期空置，以及房地产价格的较快上涨和大幅波动等。

“但是，藉希望以开征房产税来解决我国房地产市场存在的一系列问题是不现实的”，高波向本报记者表示。

对于中国房产税改革的时间表，高波认为，可能要耗费15-20年的时间，并且房产税应作为地方税种，坚持“宽税基、简税种、低税率”的原则。

1月10日，教育部哲学社科学研究重大课题攻关项目《中国城市住房制度改革研究》被高波领衔的课题组摘得，研究费用高达80万，创下了中国房地产领域课题经费之最。

普遍开征房产税时机未成熟

开征房产税，将大大增加中产阶层的税收负担，阻碍扩大内需。

《21世纪》：目前重庆已表示将“对高档商品房征税”，这是否意味着这一税种开征的时机已成熟？

高波：我认为普遍征收房产税的实际尚未到来。其理由在于：

首先，消费者在购房时房价中已经包含了30%-50%的土地出让金，此外还有各种规费、税收。政府不应再通过开征房产税来获得更多的收入。

其次，开征房产税需要做大量的基础性工作，既要建立完善的房地产信息系统，还要每隔3-5年对房地产价格进行一次评估，征税成本较高，实际操纵难度比较大。

再次，开征房产税，将大大增加中产阶层的税收负担，阻碍扩大内需。

开征房产税只是一个时间问题，但却是一个长期的任务，我认为至少需要用15-20年时间完成以房地产保有环节的税收为主的房地产税制转型。

《21世纪》：有一种观点认为，中国目前税制高度集中，认为房产税应作为中央与地方的共享税，你怎么看？

高波：房产税只能作为地方税种。

从税制的本源看，房产税除了具有一般税种的共性外，还具备了税基的不可移动性和可见性、地方性、可持续征收性以及使用上的公益性。

地方政府有了独立自主的税收来源，并将地方政府的税收和财政支出更直接地联系起来，促使地方政府作出正确的财政决策，从而可以最大化公共开支所带来的效益。

从实践中看，市场经济国家的房产税收入都是由地方政府征收、管理和使用的。国家“十二五”规划中提出，要赋予地方政府一定的税收主导权，建议可从房产税开始探索。

如果按照这个思路，不妨在房地产税制制度设计和征管过程中，赋予地方政府较大的自主权，可由中央政府制定税基，地方政府根据本地的特殊情况选择税率，并确定一定的减免范围。

《21世纪》：你认为当前房地产税制的缺陷在哪里？

高波：我国房地产税收是一个宽泛的概念，涉及房地产开发、持有、使用、经营和转让整个经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为，涵盖了取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；开发流转环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等我国税收体系中的绝大多数税种，太过复杂。

与房地产取得环节、房地产开发流转环节的税负相比较，房地产保有环节税负偏低，是我国现行房地产税制最大的缺陷和将来改革的重点。

持有环节的低税负或零税负是导致当前我国城镇房屋空置率居高不下的一个主因。

建议开征房地产空置税

以保有税为主，通常是地方本级财政收入的主要来源，也是中国房地产税制改革的方向。

《21世纪》：民众对房地产大量空置的现象已严重不满，如果不普遍开征房产税，那么该如何进行？

高波：我认为，为了抑制房地产投资需求和打击房地产投机活动，治理空置行为，可以先行开征房地产空置税，作为对房地产保有环节征税不足的一个补充和替代。

在实际操作中，可以规定对一个家庭一套以外的住房，在没有缴纳房地产租赁综合税的前提下，必须缴纳房地产空置税。

这样可以增加房地产保有成本，特别是可以精确打击房地产投机活动，并促使房地产使用效率提高。

这种税制安排不会引发房地产市场的大幅震荡，有利于金融安全，也不会伤害扩大内需。随着更多的空置房进入市场，消费者的财产性收入增加，将促进居民消费需求扩大，引导居民住房理性消费。

《21世纪》：如果未来要开征房产税，在制度设计上你有什么建议？

高波：从全球范围看，大多数国家都具备完善的房地产税法，各级政府对税种的管理权属明确，保证了房地产税收征管的严肃性。

实践中，大多数国家的房地产税收政策实行“宽税基、简税种、低税率”的原则。

房地产税属于地方税种，税种一般包括保有税、取得税和所得税三大类，以保有税为主，通常是地方本级财政收入的主要来源。我认为这也是中国房地产税制改革的方向。

但是，目前中国在房地产开发流转环节征税相对较多，由房地产开发流转环节税收为主转换为以房地产保有税为主，是一个渐进的过程。