沪公租房“试探”集体建设用地

刚刚过去的2010年，上海房地产虽经历了最为严厉的调控，而市场全年却未见低调。

1月5日，中国房产信息集团公布的最新数据显示，截至2010年12月27日，上海全市商品住宅销售额达2070亿元，共成交79744套，平均每套面积为116.7平方米，成交均价为2.2万元/平方米。

在这一背景下，进入新的一年，上海公共租赁房的运作进程加快。

1月4日，上海公租房准入门槛终于亮相，根据《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》（下简称《规定》），上海公租房申请者门槛为：具有上海市常住户口或持有《上海市居住证》二年以上，并且连续缴纳社会保险金一年以上；申请者必须在本市没有自有住房或人均住房面积低于15平方米，没有享受过本市其他住房保障政策。

值得一提的是，上海此番公布的《规定》，为公共租赁住房的土地来源问题探索了一个方向。

依据《规定》，运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地；建设机构也可以与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公租房。

“随着公租房在上海等地方建设的推开，一部分刚住房的性需求得到了一定的缓解，相信会对房地产市场有一定的影响。”清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵在接受本报采访时表示。

未必面向低收入人群

公共租赁住房的租金按略低于市场租赁的原则确定

上海市房管局公布，上海第一批由市级统筹的公共租赁住房房源基本确定，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城，由原来经济适用房项目转化而来，可提供超过5000套房源，最快今年上半年就可申请。

多渠道筹措公租房资源，已经成为上海此番推广公租房的渠道之一，上海公租房新规亦规定，非居住房屋改建或改造为公共租赁住房，是指运营机构在房屋用地性质不变的前提下，利用或部分利用原有非居住房屋结构，按规定将非居住房屋改建和改造为公共租赁住房。

其运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造；也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。

上海房管局保障房建设顾问、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，“上海的公租房主要未必面对低收入人群，主要是给将在上海稳定工作的人过渡用，可能租金也不是很低。”

依据《规定》，公共租赁住房的租金按略低于市场租赁的原则确定，市场租金由专业估价机构评估，价格有效期一年。

即将投入市场的市级公租房已经建设完毕，位于徐汇华泾地区的新宁公寓是首批市级统筹的公租房源之一，紧靠龙吴路外环线附近。目前，小区建筑已基本竣工，多为29层的高层，一梯四户，共提供约17万平方米2800套公租房源，房型包括40、60、80平方米三个类型。

陈杰表示，随着公租房投入市场面积逐步扩大，将对上海市住房市场发挥调节作用，相当于蓄水池，引导租赁市场，引导消费住房的改变。

新增千万平方米保障房供应

2011年全年，上海各类保障性住房将上市供应1150万平方米

佑威及楼市专评网提供数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%，此成交量也与2009年12月的成交面积相当，尤其在进入年关以来，成交量出现大幅反弹。

中国房产信息预计，2010年全年上海商品住宅的销售面积将超过950万平方米，总成交金额超过2100亿元，套均成交价格达到260万元，预期全年二手房的套均成交价格达到140万元/平方米。

以上海市政府公布的上海前三季度人均可支配收入23974元推算，普通的中低收入家庭要解决住房问题只能依靠保障房体系的完善。

“今年‘两会’后，全国各地的保障房，包括公租房与经济适用房建设量一定会全面加速。”李稻葵表示。

2010年12月22日，上海市长韩正向上海市人大常委会介绍，2011年全年，上海各类保障性住房将新开工和筹措1500万平方米，上市供应1150万平方米。

上海房管局的统计数据显示，上海先期试点的徐汇、闵行两个区经济适用住房，共有1819户居民签订了经济适用住房购房合同。

在2010年下半年，上海经济适用房制度开始由试点区向全市推行，2010年，上海实现200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房开工。

上海市以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的四大分支构成的保障房体系，已经初露端倪。

来源：21世纪经济报道