房地产估值修复行情可期

2011年，为了抑制高通胀，货币政策回归稳健已无悬念，而针对高房价继续出台调控政策也已成为市场共识。但是，地产股目前的低估值已经较为充分地反映了市场对于政策面的担忧，预计2011年地产股在政策面利空与股价低估的双重影响下，有可能走出先抑后扬的估值修复行情。

房价或稳中有升

预计2011年，房地产行业仍将保持向上态势，虽然2010年政策频繁打压房价，但是2010年房企业绩仍然表现出色。2011年，考虑到政策面压力很难持续增大，一旦高通胀得到遏制，宏观经济政策放松，房地产板块有望迎来估值修复行情。

商品房价格稳中有升。为应对金融海啸的冲击，我国于2008年底开始实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，成功避免了经济硬着陆，但宽松的货币政策也为后来的通胀预期埋下了伏笔。

2010年，外围经济体的量化宽松货币政策使我国面临输入性通胀压力，国内CPI数据高企；与此同时，人民币面临较大升值压力，近期的加息更是加剧了投资者对人民币升值的预期。无论是高通胀经济环境下出于保值目的，还是对人民币资产升值的预期，房价的上涨都有很强动力。此外，我国房地产市场刚性需求旺盛，但非市场化的土地供给模式无法有效满足刚性需求，导致供需失衡。预计非市场化的土地供给和市场化的商品房需求之间的矛盾在2011年仍将持续，但调控政策的密集出台对于房价大幅上涨也将起到遏制作用。市场普遍预计，2011年我国房价可能稳中有升。房产的商品属性和金融属性决定房价在通胀行情中的上涨趋势，但社会属性又决定了政策不会容忍房价泡沫继续累积。有分析师认为，房价涨幅与CPI持平或是皆大欢喜的选择。

我国城市化进程仍在继续，人口红利还未结束。业内人士认为，我国房地产行业销售额在未来仍将保持增长，国泰君安分析师预测未来15年行业销售额平均增速为15%，而根据发达国家经验，这一过程很有可能呈现前高后低的增长速度。因此，2011年行业增速可望超过15%。

行业发展将向二、三线城市转移。目前以北京、上海、广州和深圳为代表的一线城市面临着拿地成本过高、土地资源紧缺等问题，市场成长性有限，而随着城市化进程的深化，二、三线城市房地产行业发展潜力巨大。以长江证券为代表的券商研究表明，目前大多数房地产开发企业的主要战线已经转移至二、三线城市，二、三线城市的土地储备占全部土地储备的比例一直处于上升状态。

调控带来主要压力

2011年我国宏观经济政策主要目标为“调结构，保增长，控通胀”，其中又以“控通胀”为重中之重。2010年12月27日，央行年内第二次上调基准利率，出乎市场意料，体现了政策对于防通胀的决心。预计2011年，我国货币政策将步入收紧通道，但稳健的货币政策这一表述为明年的宏观经济调控留有一定空间。“保增长”与“控通胀”之间的政策博弈变数很大。况且，稳健货币政策只是降低了货币供应增速，但目前市场存量资金依然充沛，市场的流动性并没有想象中那么糟糕。

中信证券认为，加息对于行业需求方的抑制要大于对房地产开发企业资金链的影响。但总体上看，加息周期的到来对于房地产行业仍然是一个不小的利空。中金公司认为，只有通胀得到有效控制，我国货币政策出现转向，房地产行业股票才有可能得到系统性的机会。

房地产不同于普通的商品和投资品种，其本身还兼具着社会属性。房价的高低，不但影响着行业的基本面，更影响着国计民生。因此，在分析房地产行业的供求关系时，考虑房价对行业的影响不应简单套用其他一般商品行业的规律，即商品价格越高，行业景气度越高。诚然，房价上涨，地产行业的基本面向好，这个逻辑并没有错。但具体到我国A股市场，地产股对调控政策的敏感性要高于对基本面的反应。国泰君安分析师认为，短期性的调控政策将越来越与房价涨幅挂钩，政策将变成对资本市场、股价一个高度敏感的内生变量。一个非常有可能的情况是：行业基本面越好，房价越上涨，政策压力越大，股价越不上涨。

保障性住房影响几何

保障房建设力度的加大肯定会相应减少商品房供应量。但是，保障房与商品房所针对的购买力并不具有重合性，因此预计对房地产企业影响不大。

2010年10月，中央在“十二五”规划建议中提出，要“完善符合国情的住房体制和政策体系”；12月中央经济会议提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这意味着房地产行业将从目前的几乎完全市场化向适度市场化转变。

海通证券分析师认为，在保障性住房方面，2010年的560万套和2011年预计的1000万套在后期将逐步进入市场，行业原本缺失的非市场化部分有望在后期逐步体现，这有利于减少后期出台更强硬的政策调控。如果政策能继续加大行业的非市场化建设，行业所面临的政策压力也将大幅减弱。这将对房地产板块后期走势构成利好。

同时，保障性住房的建设不会对房地产行业未来发展产生过多负面影响。以香港地区为例，在保障性住房占整体房地产供应总量20%的情况下，香港的商品房销售和地产商利润并没有出现下滑。此外，目前国内土地供应总量相对有限，在国家扩大保障性住房土地供应时，势必也会缩小商品房用地供应量。因此，商品房市场因为供给的减小在价格和利润率上不会出现大幅度下滑。从短期看，保障性住房的建设更多的作用是减小了民生保障方面的压力。

地产股可能先抑后扬

市场普遍认为，2011年上半年，由于通胀高企和市场存量货币流动性依然宽裕，房价上涨概率较大。这样一来，政策必然会加大房价调控力度，密集出台针对房地产行业的调控政策，甚至较2010年可能会更加频繁，更加严厉。极有可能通过提高需求端成本方式限制需求，对调控政策的预期将打压地产股价格。而下半年，随着房产税等政策“落地”，利空出尽，“控通胀”取得阶段性成果，宏观经济政策重心可能由“防通胀”向“保增长”转移。届时，地产股有可能迎来系统性机会，在2011年走出一波先抑后扬的估值修复行情。

具体到股票选择策略上，首先，建议选择低估值、高增长的行业龙头，中金公司认为，受益于行业集中度提高，龙头公司可以享受20%以上的销售增长，资金优势有望带来利润率提升，目前估值已经见底的代表性公司有万科、保利、招商地产和金地；其次，受益于保障性住房相关政策，并且兼具建筑与地产业务的公司，在2011年的投资机会较大，代表公司为中国建筑、中铁二局和城投控股；再次，可适当挖掘进行多元化投资的房地产企业，尤其是投资于“十二五”规划重点扶持的七大新兴产业的房企，以国泰君安和广发证券为代表的券商称之为“X+地产组合”投资思路。他们认为，“X+地产组合”的代表性公司股价将在阶段性行情中获得更好收益，其根本原因是房地产估值具有很强的安全边际，而“X”又具有高成长性，能够享受高估值，这类企业在2011年仍然具有个股机会，代表性公司为中国宝安、福星股份和中天城投等。