加息改变投资预期明年调控需更给力

12月25日，央行毫无预兆宣布加息。自本月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

这是央行年内第二次加息。相对于第一次，市场对于进入新一轮加息周期基本已形成共识，但多家券商机构测算和分析显示，加息对于楼市的影响，短期看来很有限。长期来看，则取决于加息的次数及未来房地产调控的力度。近期，中央决策层接连表示，将从抑制投机和增加保障房供应两方面治理高房价。加大保障房建设，继续抑制投机，两手都要硬。业内预计，明年楼市调控力度继续递增。

短期影响甚微？

二次加息对楼市影响有多大？从记者获得的多家券商机构分析报告及开发商反馈来看，普遍认为影响甚微。

截至2010年三季报，Wind中135家房地产上市公司中长期借款为2790.74亿元、短期借款为836.72亿元，此次加息全年增加利息约9亿元，长短期分别为6.98亿元和2.09亿元。

据东兴证券分析师郑闵钢测算，扣除部分货币资金存款所得利息，此次加息增加利息约为6亿多，分别占三季度净利润的2.05%和利息的14.52%；此外，由于预收账款处于历史高位，对称加息对优质上市公司净利润影响不大。

海通证券分析师涂力磊表示，对称加息使得3个月和半年期整存整取利率的提高幅度大于中长期贷款利率提高幅度，这使得部分预收账款高的地产上市公司反而间接获益。

从对居民按揭成本的影响而言，涂力磊称，两次加息对购房者月供累计增加幅度在1.81%到4.47%之间，按照这个幅度，再有4到6次连续加息，才能对购房者的还贷能力产生实质影响。

“加息对业绩的影响不很大，但财务费用的增加幅度还是较大的。”郑闵钢认为，房企必须要加快对现有楼盘的销售力度，通过多回收、快回收现金来降低资金的占用成本。

经济学者易宪容则认为，加息对楼市影响主要是改变投资者预期，在目前的按揭制度下，这次加息对已购房者的影响会立即显现出来。加上国十条后的住房按揭信贷政策在2011年1月1日会调整，这次加息对房地产市场的影响会比较大，投资者对这种政策变化的反应会在近期表现出来。

从深圳楼市来看，记者调查多家新盘和中介机构显示，已经有购房人和投资客在考虑加息的影响而放缓签约，他们主要是顾虑到未来多次加息的可能性带来的成本。

抑制房价地价升温

在银河证券分析师潘玮看来，加息周期的到来，意味着当前负利率的局面有望逐渐改变，流动性将进一步收紧，对地产行业而言，当前的估值已经充分反映了各种不利预期，加息有利于调控目标的更快实现。

但国金证券分析师曹旭特认为，因为目前利率水平仍是1998年以来的历史相对低点，并且目前存量货币过剩，单纯的利率调整影响有限。

中投证券分析师李少明表达了更为激进的观点，其认为，中国已经进入资本过剩的时代，低利率会在较长时间内保持，无论是政府的选择还是市场的选择结果都是如此。

“中国政府10万多亿元负债、加上居民6万多亿元的按揭贷款，遏制了未来利率的大幅提升。即使今后实施利率市场化，利率也没有很大的提升空间。”李少明在报告中称。其预期，小幅加息不会对行业经营构成威胁，通胀对资产价格的影响更重要。2011年的房价与CPI持平或超越CPI的可能性更大。

国泰君安分析师孙建平则表达了不同的观点。他认为，加息有利于抑制地产行业地价、房价近期开始升温的势头。因资金杠杆高和资金密集，加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。

招商证券贾祖国表示，连续加息是遏制乃至刺破资产价格的唯一有效途径。未来房地产价格将会走软。但在外围资金不断流入、整个经济体流动性宽裕、通胀持续时，房价的调整更多的是通过实际房价的下跌而非名义房价的下跌实现。

贾祖国预计，除了加息外，未来其他政策工具，如差别准备金、存款准备金率、公开市场业务等也将发挥一定的作用。

一手抓保障房一手抑制投机

12月26日，国务院总理温家宝指出，今年楼市调控虽然动用了很多方法，但是政策落实得不够好。业内人士分析，原因在于通胀带来的投资需求和供求关系没有理顺。

上述分析人士均认为，加息有助于缓解通胀压力，阻止部分资金进入楼市，但并不能解决楼市的根本问题：供求。

对此，12月27日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国财政工作座谈会上发表讲话指，要综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给；更大规模地建设保障性安居工程，明年在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。

“1000万套的保障房规模，将显著超过明年市场化商品住宅（剔除经适房等）的年均销售量，这一力度非常之大。”上海易居房地产研究院院长杨红旭说，这将分流部分中低端普通商品住宅的市场需求，很多城市的中低收入家庭，以及中等收入的夹心层群体，都将有资格享受到住房保障，从而有助于稳定房价。

另一方面，继续抑制投机。去年以来部分城市房价过快增长，主要与投资投机性需求旺盛有关，今年以来限贷、限购等严厉措施，矛头也是直指这类需求。温家宝的讲话暗示，2011年房地产信贷依然呈紧缩态势，土地供应优先满足保障房。

“不过我们也有点担心，今年年初国土部规划全年将供应18.5万公顷居住用地，而1-11月只完成了不足10万公顷。”杨红旭说，在居住用地供应规模有限情况下，优先供应保障房，也就意味着非普通商品住宅土地供应偏紧，会否影响未来商品房价格稳定？