行政干预难挡资本追捧 北京豪宅逆市上扬

“据说近期首创·禧瑞都和霄云路八号向建委申请的销售许可证，售价已经到了10万元/平方米，但没被批。”一位豪宅开发商透露。这一消息也被另外一个业内人士证实。不过，北京南城某高档项目已拿到了销售许可证，准备于近期开盘。

就在上月月底，北京标志性豪宅盘古大观将原来的均价8万元/平方米价格上调至10万元/平方米。此前数月，业内公开的秘密是，有关部门强行按住了一批高端住宅项目的销售许可证。但近期，北京多个豪宅悄悄上调了房价。

红玺台营销总监赫蒙表示，豪宅开发商相当关注目前的土地成交价格以及北京豪宅存量。而从近期土地价格来看，地价仍旧相对在涨。在有需求的情况下，豪宅市场已经度过政策消化期，随着产品升级，豪宅价格看涨难以避免。

临近年末，国土部再次提出要严格调控高溢价和低容积率土地出让。但被行政压抑了半年之久的豪宅市场，似乎已蠢蠢欲动。

按捺不住的豪宅房价

尽管本月仅有一套成交，但在这位不愿透露姓名的盘古大观负责人看来，提价已经势在必行。“霞公府已经卖到10万元/平方米，钓鱼台七号报价已经超过10万元单价，而另一稀缺城市豪宅也有10万元/平方米的成交。盘古大观显然不能一直把价格停留在8万元/平方米。”该人士认为，随着北京豪宅的稀缺以及地价的上涨，豪宅已经进入“自主定价”时代。

但所谓的“自主定价”背后一直有一双有形的行政干预之手。

4月中旬，楼市进入史上最严厉调控期。北京房地产市场更为严格，甚至豪宅市场被强制性停止申请销售许可证。

红玺台就是其中一典型楼盘。该项目早在调控前就有意入市，而调控之后，该项目一直未能“如意”入市。直至7月30日才获批预售许可证。当时，获批均价达到6.4388万元/平方米。

“后来市场证明我们坚持以6.5万元的价格还是有市场。”赫蒙透露，该项目在开盘后的5个月内，每个月都有过亿的销售。尤其是近两个月，客户慢慢脱离政策影响后，成交又在原来基础上大幅升温。

据亚豪机构统计数据显示，11月份，北京共成交721套豪宅产品，成交面积为9.9万平米。环比10月份，成交套数增加了24.7%、成交面积增加了32.4%。从涨幅来看，达到了三成左右。12月份截至12月27日，北京共成交344套豪宅，多个项目豪宅成交均价相较11月份有所上升。

根据北京房地产交易管理网成交数据，富力十号由11月的29053元/平方米上升至48274元/平方米；霄云路八号由11月的67996元/平方米上升至80030元/平方米；钓鱼台七号的对外报价升至11万元/平方米。

一位不愿透露姓名的豪宅开发商表示，现在开发商都不太愿意标榜自己是豪宅，基本上都只说高端住宅。豪宅是个敏感词汇。而政府干预的主要是豪宅的供应，太多豪宅入市会拉高当月整个市场的成交均价，但市场需求仍大量存在。

豪宅野心

在上述盘古大观项目负责人看来，判读豪宅的价值有两个，第一是土地价格，第二是有没有竞争对手。符合两个条件的豪宅，北京市场相对匮乏。

据北京市土地整理储备中心的数据显示，从2004年至今，CBD区域住宅用地鲜有入市。导致近三年内，无一新盘供应。近有长安八号、首创禧瑞都、富力十号、圣世一品等少数几个老项目后期在售，房源总量不足千套，而这些项目均定位为高端住宅。

12月28日正式亮相的金茂府，是紧邻CBD的一个豪宅项目。中化方兴于2009年6月30日以40.6亿的总价拿下广渠路15号地后，一直备受市场关注。该项目被住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放认为吻合了CBD高端住宅的强大需求，建筑设计和园林景观均相当精细，“只有央企才舍得下这么大的工夫”。金茂府还拥有一个2万平方米的公园，保留了一片原生林。

据介绍，金茂府将于明年4月开始销售，初步定价4.5万元，明显低于市场预期。项目公司有关人私下说，定价较低是因为方兴地产是央企，“有责任回馈社会”。不过，业内人士称，如果需求过于旺盛，项目不排除上调价格来分流部分需求。

“首创禧瑞都已经打出垄断CBD资源型豪宅口号，即便卖到10万元/平方米也可以理解。”上述盘古大观负责人认为。据了解，首创禧瑞都目前成交均价为61031元/平方米；圣世一品对外均价为70000元/平方米。

赫蒙认为，随着供应稀缺以及地价上涨，明年北京豪宅市场可能仍然继续上涨。

停止别墅用地供应，直接影响了独栋别墅的新增供应量。据亚豪机构统计显示，近几年独栋别墅的供应急速下降，2008年北京累计供应了2169套，2009年降至1772套，2010年则进一步减少到了1142套，同比降幅超过五成，与1523套的成交量相比，2010年独栋别墅的供需比为1：1.33。

独栋别墅供不应求的态势加快了存量别墅的消化周期，数据显示，截至目前，北京存量独栋别墅仅为2800套、132.49万平米。此外，还带动了价格的快速上涨，2010年独栋别墅成交均价为25360元/平米，同比去年上涨了40.6%。

“2011年的供应将主要依靠现有的2800套存量房源，而按照2010年计算，这些存量独栋别墅将不足以支撑2年时间，供需矛盾的拉大将会加快价格的上涨势头。”亚豪机构副总经理任启鑫认为。

据福布斯中文版和中国建设银行在北京发布2010年《中国私人财富白皮书》显示，2010年中国内地千万富豪人数将达到38.3万人。其中，房地产行业的可观利润造就了11.6%的千万富豪，千万富豪选择房地产投资的超过六成。

“豪宅涨价实际上是开发商放慢销售速度的方法。”上述盘古大观相关负责人认为。

瑞银投资银行中国区副总经理张化桥认为，从货币供应量来看，在未来5-10年，北京和上海的高档住宅完全有可能超过香港豪宅的绝对价格。长江实业地产投资有限公司董事郭子威保守预计，北京豪宅明年价涨10%。

“链家地产”首席分析师张月认为，明年如果后续的政策没有跟进，价格在在外围市场的通货膨胀将会有所追高；而2010年年末房价上升，让消费者对于房地产保值的期望升高，外围环境可能刺激明年新房价格的上涨。这股涨价的潮流，也将会影响到开发商来年的价格定位。

临近年末，国土部再次提出要限制大户型项目土地出让。业内人士分析，首创禧瑞都未来推出的400平方米大户型未获批准可能与此政策有关。

阳光新业相关负责人认为，政府干预豪宅房价也只能让整个市场表面上好看一点，但实际上最终仍然是放缓豪宅销售速度，根本上还是要持续在土地供应以及货币政策上入手。