公积金存贷款利率同步上调 楼市调控加码预期强烈

随着房地产市场的持续火爆，调控楼市的第二轮货币政策于年末启动。

与加息同步，住建部今晨发布通知称，从2010年12月26日起，上调公积金存贷款利率。这是今年第二次上调公积金存贷款准备金率。

尽管加息对购房者的成本影响有限，但多数分析人士认为，两个月内的两次加息，极有可能开启一个加息通道，对楼市的累加作用也将逐渐显现。

值得注意的是，今日上午，温家宝总理在做客中央人民广播电台直播间时表示，房地产调控政策落实不力，将继续加大调控力度。这也一致被认为是调控即将加码的重要信号。

购房成本影响有限

按照住建部的要求，从2010年12月26日起，住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。

公积金贷款利率则上调0.25个百分点，其中，五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

这是继10月20日以来，住建部于今年第二次上调公积金存贷款利率，且两次上调都与加息同步。

货币政策的出台，将直接影响到购房者的成本。根据北京中原地产的统计，以贷款80万元，贷款年限20年计算，如果公积金贷款购买首套房，购房者仅比此前多支付月供106.29元；购买第二套住房的，月供差额为136.8元。这一结果显示，公积金存贷款利率的此次上调，对购房者成本的影响十分有限。

事实上，即便将公积金存贷款利率两次上调的效果累加，购房者所需要支付的月供差额，也仅仅在200多元而已。而商业贷款利率的提高，对购房者成本的影响，同样十分有限。

多数业内人士认为，加息对楼市的作用力度较弱。因为相比房价和CPI涨幅，利息上涨对购房者的影响相对较小，而加息的叠加效应尚未出现。

根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨7.7%；CPI指数则同比上涨5.1%，创28个月来新高。

不过，按照伟业我爱我家的观点，由于银行通常倾向于在年初过度放贷，这次加息之后，明年初的开发贷款、按揭贷款的发放将可能收缩，这将在一定程度上控制楼市的流动性。

调控加码信号？

由于这是10月以来的第二次利率调整，按照业界的预期，楼市极有可能进入一个加息通道中，因为按照银河证券首席经济学家左晓蕾的观点，“一两次加息，短期不会对CPI、资产价格、资金等宏观经济指数产生较大的影响。”

不少观点认为，在公布今年宏观经济数据的明年1月中旬，可能迎来短期内的第三次加息。届时，公积金存贷款利率也将同步上调。而一旦开启加息通道，对楼市的累加作用也将逐步显现。

数据显示，今年11月，全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大。在北京、上海等不少热点城市，市场成交量也在反弹。“量价齐升”的态势似乎并未因调控而发生改变。

但另一方面，随着一系列调控政策的出台，购房者的成本也在不断增加。在首套房、二套房首付比例相继提高，利率优惠政策取消之后，购房者需要支付的成本达到近两年来的最高，大量的自住和改善型需求也同时被抑制。

因此，在不少人士看来，如果进入新的加息通道，楼市供需两旺的态势很可能会得到抑制，成交量则会率先滑坡。

值得注意的是，今日上午，温家宝总理在中央人民广播电台直播间表示，房地产调控政策落实不力，将继续加大调控力度。其中，除加大保障房建设之外，还将利用信贷杠杆，抑制住房投机等。

这一表态也被认为是调控即将加码的信号，除开启加息通道之外，土地增值税的的征收和清算政策也很有可能在明年落实。