海南楼市回暖 应避免通胀预期推动房价上扬

今年4月以来，国家一系列房地产宏观调控政策出台后，对海南楼市投资投机性购房打击效果明显，随后的几个月时间内，海南楼市销售量大幅下滑，房价仍在高位运行，市场观望情绪浓重。10月份，海口房价出现近5个月以来的首次环比上涨，11月份，海口房价再次环比上涨，海南楼市出现回暖趋势。专家建议，在通胀预期增强的背景下，应创新房地产金融产品，拓宽居民投资渠道，分流投资资金，避免房价反弹上扬。

调控政策抑制投资投机作用明显房价高企现象仍持续

据统计，今年3月至5月，海南房地产开发投资、施工面积、商品住房销售面积等主要指标的增速呈平稳回落态势，海南省商品住房销售面积分别为62.77万平方米、56.72万平方米、22.9万平方米，环比分别下降19.05%、9.64%、57.95%；销售均价分别为12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，环比分别下降12.82%、2.84%、29.74%。

但成交价格的下滑并不能说明房价的实质性下降。今年初，海南高档楼盘热销大幅拉升了成交价格，调控政策出台后，高档楼盘销售量急剧下滑，成交的主要是刚性需求瞄准的中低价位楼盘，这导致出现成交价格大幅下降，但实际价格仍然坚挺。此后，海南房地产市场观望情绪浓重、有价无市的局面一直延续。

今年9月底，国务院有关部门又联合出台了五项调控措施，海口和三亚也相继出台限定居民家庭购房套数的配套政策，每户限购一套商品住房，并执行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款政策。

中原地产海南分公司总经理谢青认为，国家的一系列调控政策及海南的相关配套政策对海南楼市的投资投机性购房抑制作用比较明显，海口、三亚的限购令出台后，新盘出现8％至10%的退订率。在对市场走向持悲观态度的背景下，很多原本计划在十月份大量推盘以实现“金九银十”的开发商推迟了开盘计划。

但由于开发商年初回笼了大量资金，资金压力尚不明显，开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未明显打破。谢青说，目前海口的在售项目中，真正有资金压力的还不多，房价高企现象短期内难有较大降幅，他预计调控政策持续到明年中旬左右，才有可能对开发商造成真正较大的资金压力。

房价带动房租价格高位运行居住成本上升

去年以来，海南房价的持续上涨带动了房租价格的明显上扬。海南海纳投资策划有限公司置业顾问黄颖介绍，去年底到今年初，海口市房租价格一路上涨，在海口比较繁华的国贸地带，20平方米左右的单间房租价格已由去年的800元左右涨至目前的1300元左右，两房的租金由1500元左右涨至2000元左右，三房的租金达2500元到2800元左右。

“国贸一带附近基本租不到1000元以下的房子，低收入群体基本租不起，只能租在城中村或偏远地带，但海口府城等偏远地带的房租也在上涨。”黄颖说。

海南录德房地产经纪有限公司业务经理陈开胜也表示，不管是偏远地区还是繁华地带，海口的房屋租金都在上涨，他们自己公司的员工租住在国贸附近的很少，陈开胜租了一间20平方米的房子，房租为1000元，“压力还是比较大，更不用说那些低收入群体。”

海口中地行房产代理有限公司经理张丽介绍，年初海南建设国际旅游岛政策发布后房价暴涨，出于利益驱动，海口一夜之间冒出很多房地产中介公司，甚至有中介公司拿出资金来直接收购房屋牟取暴利。目前海口市的房地产中介市场，房主和租户双方各出第一个月租金的50%，二手房交易买卖双方各出房款的1.5%，张丽坦言，在高房价下房地产中介公司利润很高。高利润使得国贸一带就至少云集了10多家大小房地产中介公司。张丽认为，目前海口市的房地产中介行业经营和管理都不正规，操作不规范，门槛太低。据她介绍，海口目前中介公司几百家，正规的资质备案的只有30多家。

房价和房租的持续高位导致居民的居住成本不断上升。10月份，海南省CPI同比上涨7.6%，其中居住类价格上涨10.6%，推动CPI上涨约1.1个百分点，10月份海口CPI与去年同月相比上涨6.6%，更是创下海口近28个月居民消费价格指数的新高，居住类价格同比上涨5.4%。

拓宽投资渠道分流资金避免通胀预期导致房价反弹

据国家统计局海口调查队统计，今年10月海口房价同比涨幅继续回落，是自今年4月以来连续第7个月同比涨幅回落，而月环比则从今年5月连续下跌5个月后有所反弹。10月，海口市房屋销售价格比去年同期上涨43.3%，涨幅较上月回落1.7%；与上月相比，海口房价上涨0.2%。11月，海口房价较10月上涨0.5%，继10月开始反弹后再度实现上涨。

CPI的较快上涨和房价持续高企也引发了专家学者对通胀预期增强推动房价反弹上涨的担忧。央行近日发布的城镇储户问卷调查显示，在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民第一选择。在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。

海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为，如果调控下的房价一直处于高位，会进一步增强通胀预期，在目前投资渠道有限的背景下，老百姓就有可能出手购房。王毅武认为，目前房价和房租持续高位的现象已对低收入群体的生活构成较大影响，尤其在居民收入不高但消费较高的海南，应对低收入群体发放补贴。

朱中一建议，应借鉴发达国家经验，通过发展房地产投资信托、私募资金等措施，使其成为直接投资房地产的替代品，分流投资资金。既拓宽房地产开发投资的融资渠道，避免金融风险，又增加了居民投资者的稳定回报，还可以起到稳定房价的作用。同时加大土地供应力度，增强房地产市场的有效供给，缓解房价上涨压力。


来源：经济参考报