明年房地产景气可能回落 市场层面或出现高位盘整

2010年，国内楼市在调控与调整中前行，房地产业景气度在触及顶峰后也已出现“拐点”。业内人士指出，明年，中央政府依然会对房地产市场保持政策压力，国内商品房销售同比将下降，同时，开发商主动收缩战线、延缓投资的可能性正在增大，预计市场层面的“高位盘整”和行业层面的“景气回落”将是2011年房地产的主要特点。

投资增速将放缓

受前期补库存需求旺盛以及房地产开发惯性的影响，2010年，国内房地产开发投资高速增长。不过，业内普遍认为，明年房地产开发投资额触顶回落是大概率事件。

国家统计局数据显示，1-10月，全国完成房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅完成投资26683亿元，同比增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。从历史数据看，10月份房地产开发投资同比增速已高位企稳，环比增幅则有所回落。

东北证券认为，我国房地产开发投资增速的长期均值一直在30%以下，预计2011年房地产开发投资增速将会回到20%-30%的正常区间。

土地购置费用的增速和新房开工率是影响房地产行业投资的关键因素，也是行业景气度的重要支撑。业内预计，2011年，开发商在土地购置和新房开工方面的信心都将有所下滑。

浙商证券指出，土地购置费是推动房地产开发投资增长的重要因素。今年1-10月，全国土地购置费用为8006亿元，占房地产开发投资21%，较去年同期提高5个百分点，由此带来的土地购置费增加额3538亿元，对1-10月房地产开发投资同比增速的贡献率为34.7%。不过，受销量下滑预期的影响，明年，开发商很可能会“理性拿地”和“控制开发节奏”，由此，土地购置费增速也将放缓。

另一方面，全国房地产新开工面积已连续4个月平稳下降。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；其中房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%，但增速比1-9月下降1.2个百分点。从环比数据来看，房屋新开工面积已经连续4个月小幅下降。

东北证券认为，这预示着开发商为弥补库存不足而加大新开工项目的高峰已过，预计房屋新开工面积增速将在2011年向常态回归。

资金链趋紧

今年，以4月份的“国10条”和9月份的“9·29新政”为标志，房地产调控持续深化，差别化信贷政策、多次上调存款准备金率和1次加息、“限购令”以及预售资金监管等涉及行业资金链的政策接踵而至，房地产行业的资金链也逐步收紧。

数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源合计56923亿元，同比增长32%；同比增速较去年同期下滑8.4个百分点。其中，占据房企资金四分之一强的预售款项因部分城市实施监管而无法自由使用。

而作为房企的主要资金来源，信贷收紧趋势已经确立。业内认为，存款准备金率仍有进一步上调的空间，另外，2011年新增信贷总额将会被严格控制，估计2011年的信贷总额将同比下滑20%左右。但明年保障房建设方面需要5000亿元以上的资金量，使得正常的普通商品房建设资金将从结构上遭受进一步的挤压。

目前，房地产行业上市公司的整体偿债能力还在弱化。今年房地产行业上市公司的扩张力度都超出历史最高的水平，行业整体资产负债率已创出历史新高达到70.84%。无论从资产负债率，还是净债务/母公司权益等偿债能力指标上看，房地产上市公司的整体偿债能力均已低于2008年的水平。