银监会再念紧箍咒 禁投四证不全房产商

继规范银信合作模式、实施净资本管理等措施之后，监管部门规范房地产信托再次出拳。

昨日，多家信托公司内部人士向《第一财经日报》记者证实，上周五，银监会就防范房地产信托业务风险问题召集各家信托公司开会，并对相关业务进行了规范。

投资“四证”不全开发商将被禁止

沪上一信托公司内部人士对本报记者表示，银监会会议要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资“四证”不全的房地产公司，将被禁止。

“其他项目暂时不受影响。不过这次会议显示了监管层对规范房地产信托业务的决心，这应该是继之前银监会办公厅下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》）之后，监管层的进一步规范举措。”

西部一信托公司高管对本报记者表示，不出意外，银监会应该会在不久后，就此次会议涉及的相关内容以文件形式下发到各信托公司。

银监会近日下发的《通知》中，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

与此同时，各地银监局在信托公司自查基础之上，还要逐笔对房地产信托业务进行核查。

各银监局需要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

一位信托公司人士表示，在银监会规范银信合作业务之后，银信合作的空间大大压缩。房地产信托业务由此逐渐取而代之，成为近期信托公司新的业务重点。诺亚财富分析师李要深认为，《通知》的出台是监管部门对涉及房地产及贷款业务持续管理的一部分，而今年以来大幅增长的房地产信托是否风险可控正为监管层密切关注。

理财资金蜂拥房地产

中国信托业协会公布的最新数据显示，截至9月末，资金信托规模达到2.8万亿元，其中投向房地产行业占比13.4%，余额为3778亿元。而前三个季度，新增投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。但进入房地产领域的理财资金并不主要是信托资金，之前更多是银行理财资金借道信托平台（即为银信合作）。在前三季度2204.751亿元的新增房地产信托资金中，有1160.204亿元（超过一半）是单一信托资金，这其中有相当一部分来自于银行理财资金。

李要深认为，从国外房地产基金或REITs的现状来看，房地产开发阶段更适合私募性质的资金（如我国的信托）进入，而不是公募资金（如我国的银行理财），银行理财资金大量投向房地产领域是不合适的。因为银行理财是大众理财，客户难以获得完整和准确的信息，且偏短期（1年以内）的理财资金基本只能以贷款的方式进入，会过度积聚信用风险，也在一定程度上影响调控政策的效果。

连续出拳规范信托业

今年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

今年7月初，银监会紧急叫停银信合作理财。8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，其中的期限限制和业务比例限制对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域影响较大。这直接导致随后房地产集合信托业务的激增。9月，净资本管理办法开始在信托行业实施。这在一定程度上减少了贷款方式的使用。

李要深认为，从最终结果来看，这些政策的效果是卓有成效的，这可以从房地产单一信托和集合信托的变化中体现出来。李要深提供的数据显示，今年前三季度，房地产集合信托规模分别为152.331亿元、345.269亿元和546.9464亿元；而房地产单一信托规模则分别为479.106亿元、430.783亿元和250.315亿元。单一信托和集合信托的此消彼长正是缘于银信合作的萎缩。