限购压力之下深圳楼市游资外溢

在限购令和限贷令的双重压力下，一直在深圳楼市横冲直撞的游资开始寻找出路，除了进入股市之外，一部分资金盯住商业地产，另一部分则瞄准惠州、东莞等周边城市，呈现出外溢之势。

商业地产火爆

“你怎么还不来下定？我们的房子要卖完了。”最近赵小姐去深圳市社保局旁边的新盘首座看房，售楼部工作人员在一周后打电话说，这话让赵小姐吃了一惊。

虽然首座位于深圳CBD东区，地段比较好，又是地铁口物业，但是它既没有小区，采光也不好，价格更是高得惊人，起价32000元，所以看完房后，她就一直在犹豫，没有想到这么快就要卖完了。

首座销售的火爆说明了深圳游资寻找“避风港”的急迫。中原、美联统计数据显示，10月深圳一手商铺成交环比上涨133%，售价普遍上升一成多；二手商铺成交亦环比上升了45%，放盘均价也环比上涨了5%。

中原地产统计数据显示，10月，深圳共成交一手商铺1.62万平方米，环比增加133%，同比增加52%；一手商铺成交均价为21945元/平方米，环比上涨11%。

二手商铺成交量和成交价也在上涨，美联物业的统计数据显示，10月深圳二手商铺成交约7.77万平方米，环比增加45%。二手商铺业主惜售心态渐显，放盘均价上调至32078元/平方米，环比涨5%。

“在商业市场被普遍看好的行情下，限购令又迫使大量资金离开住宅转投商业市场，形成对商业市场的刺激，新开盘的项目定价已较之前有所提高，普遍上涨了10%到20%。”中原地产市场研究部分析人士称。

美联物业市场研究部研究员覃娟称，通胀压力大，而商铺年租金回报率在4%至6%，高者可达7%以上，能跑赢CPI，因此会成为资产保值的首选。

“9月30日深圳发布住宅限购令后，前来地铺咨询商业地产的客户明显增多。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，10月初以来，不少原来有意购买住宅的客户，纷纷转型为商业地产的意向购买者。

杨创慧介绍，21世纪不动产每天都对客户情况进行统计，10月份，其在深圳的近百个地铺反馈的信息是，相比限购令前，商业地产意向客户大幅增加了两成，实际成交量也有所上升。客户对商铺的兴趣比较浓厚。位于东门、华强北及南山中心区的高端商铺备受关注；首次置业者由于经验及资金有限，更倾向于在龙华、宝安的轨道交通节点，寻找价位合理、具有较大成长空间的商业物业。

周边楼市火热

“从此豪宅归正统！惠阳城市地标豪宅龙林上观样板房荣耀绽放，5千抵2万限量申请。”最近深圳市民经常能收到这样的手机短信，这是附近的惠州楼市发出的购房邀请。深圳福田区很多的中介近期也纷纷推出去惠州、东莞免费看楼的专线。

惠州、东莞向来是深圳投资客活跃的地方。根据相关统计，深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成，惠州大亚湾的很多楼盘甚至超过了75%。在珠海，按照当地地产商的说法，深圳人购房者数量超过了与珠海毗邻的澳门，占据了其中绝大部分。

惠州、东莞等相关政府部门均表示，暂时不会出台限购令，给向来看好周边城市的深圳客提供了宽松的置业环境，同时也给了置业者一颗定心丸。

据合富辉煌东莞市场研究部最新区域成交数据显示，10月以来，紧邻深圳的凤岗镇楼市成交暴涨，成交总量连续三周位居全市32镇区前三位，成交总量仅次于南城区。据该镇主要楼盘销售负责人反映，深圳“限购令”对凤岗、塘厦、樟木头等临深镇区楼盘成交促动明显，大量深圳楼市资金外溢进入购房，近一个月以来凤岗主要销售楼盘深客成交比例高达7-9成。

在投资客的积极入市下，东莞10月以来各区域出现了不少热销楼盘，不少楼盘因为成交活跃都不同程度地调高了房价。东莞市区多个楼盘在9-10月间价格上调200元/平方米至500元/平方米，而一些受投资客青睐的投资热盘价格上调的幅度则更为明显。

惠州豪宅项目雅居乐白鹭湖销售人员表示，7至9月份，深圳客占该楼盘总体成交客户的40%左右，国庆后深圳客的比例明显上升，已经超过了50%。第三套房停贷的政策实施后，很多深圳客在惠州买房选择一次性付款。

该楼盘开发商介绍，深圳客对惠州楼盘的投资热情自8月份以来逐渐增强，9月份，该项目共接待了3000多名深圳投资客。9月份认购雅居乐白鹭湖的深圳客总成交额达到了1.5亿元之多，创出该楼盘今年的最高纪录。

楼市游资需堵疏结合

深圳限购令压力之下，由于商业地产和深圳周边地产尚无限购要求，外加交通的便利性，促使游资继续留在商业地产和周边地产市场中。按照商业地产的商品属性，游资进入商业地产无可厚非。然而，楼市游资外溢、推高周边城市房价显然与国家宏观调控政策不符。专家认为，要控制住炒楼现象，必须从“堵”和“疏”两方面入手。

一方面，应当制定相关政策，彻底堵住游资入口，防止游资进一步在楼市兴风作浪。广州社会科学院研究员彭澎认为，这种游资外溢的现象逼使政策从“治标”走向“治本”。住宅类房地产是半公共品而不是投资品。要堵住游资炒楼，必须从根本上改变住房体制。

彭澎认为，首先，政府应提供大量保障性住房，当中低收入者都有房可住时，楼市升值的预期自然会降低，资金就会从房地产市场流出。

其次，针对炒房者，政府应尽快出台房产税和物业税，通过一段时间的试点后，在全国范围内对二套以上住房加税；并且，在征收房产税的基础上，对于不出租的空置房，进一步征收空置税，逼使炒楼无利可图；另外，应当对人均住房面积加以限制。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，还可以通过“限外令”防止游资流入周边楼市。

同时，政府应当严格打击开发商捂盘捂地的行为。对于建好一定时间内还未卖出的房子征税，对于闲置土地及未达开发比例的土地全部收回。

另一方面，应当是鼓励社会资金进入实业和资本市场等其他投资渠道。通过优化投资创业环境和完善创业板等资本市场体制来引导资金分流。

韩世同和彭澎都认为，与国外相比，中国并不缺乏投资渠道。出现资金大量进入房地产行业的原因在于，目前很多行业并不景气、股市等资本市场大起大幅，外加投资者对于期货等市场缺乏足够的了解，而20年来的发展经历告诉投资者：在中国，只有房地产是稳赚不赔的市场。

要改变这种资金流向，必须对房地产行业釜底抽薪，同时要优化投资创业环境和完善资本市场体制，通过“一压一提”实现资金的分流。

韩世同表示，国家应该出台一些产业引导政策，通过差异化信贷、税收、产业政策，及相应的创业优惠期，吸引社会资金。同时，对于缺乏经验和相应知识积累的首次创业者，政府应当开展创业辅导课程，帮助创业者做好老板。

彭澎认为，应当加大资本市场对资金的吸引力，通过合理监管使其与经济发展联系得更紧密，让投资者放心。资本市场最容易实现国家产业政策。创业板上市一年，已吸引了不少资金。如果创业板继续完善相应制度，确保该退的退，今后资金吸引力将会更明显。