标杆房企前三季度成绩单：保利招商逆势扩张

根据“招保万金”公布的2022年三季度报告，前三季度，万科、金地已在“缩表”，而招商蛇口、保利发展仍在寻求规模扩张。

对于“招保万金”各自不同的战略定位，同策研究院首席分析师肖云祥表示，当前市况下，房企加大投资、扩规模，关键要看公司自身的资源是否能够支撑，包括资金能力、去化能力、资源协同能力等。

万科总负债降1658亿、招商总负债增长超保利

数据显示，2022年前三季度，万科、金地的净利润同比有所增长，保利发展、招商蛇口的净利润有所下降。其中，招商蛇口的净利润同比下降53.44%，而其净利润大降与去年同期基数较高有关。

上年同期，招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ.180101”)上市，产生税后收益 14.58亿元，由此该公司去年前三季度归母净利润63.51亿元，同比增长189.76%。

毛利率方面，除金地外，今年前三季度，其余三家房企的销售毛利率均不同程度下降。万科、保利发展、招商蛇口的毛利率分别为19.63%、24.48%、18.74%。

截至今年三季末，万科的总资产合计18326.24亿元，而去年同期总资产规模为19674.03亿元；总负债合计为14266.56亿元，较去年同期15924.73亿元，降1658亿元。

相对于万科，保利发展前三季度发展更为积极，由此其资产规模及总负债实现了双增。

保利前三季度实现营业总收入1564.37亿元，同比增长12.97%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%，今年上半年该指标同比增长5.11%。

据克而瑞显示，前三季度，保利发展以1899.6亿元新增土地货值位列第二。

伴随新增货值的增长，截至今年三季末，保利发展的总资产规模为14480.6亿元，而去年同期为13998亿元；总负债合计11282亿元，而去年同期为10909.57亿元。

相较万科、保利，今年前三季度拿下佳兆业及恒大多个项目的招商蛇口，规模及负债也有所增长。

截至今年三季末，招商蛇口总资产为9234.98亿元，而去年同期为8618.46亿元；总负债为6511.63亿元，而去年同期为5841.94亿元。前三季度，招商蛇口总负债增长超过保利发展。

相比上述三家企业，截至今年三季末，金地资产规模同比未有较大变化，但总负债规模较去年同期减少约100亿元。今年前三季度，金地有过多次主动偿债动作。

“缩表”求稳，还是弯道超车？

对于“招保万金”前三季度整体表现，分析人士认为，四大房企前三季度表现仍优于同行，但未来是选择求稳，还是弯道超车，需要根据自身发展战略而定。

“万科资本金不支持其继续扩张。”对于万科“缩表”，一位地产资深研究员称。

该研究员进一步称，“三条红线下，资本金厚度决定融资额度。目前如果要拿地就要有资本金，资本金越多，就可以拿更多的地，当前最多要保持3倍杠杆。”

数据显示，截至今年9月末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中 78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。 银行借款占比为 58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。

万科于去年三季度开始，就提出要“缩表”。去年10月份的万科媒体交流会上，董事会主席郁亮表示，“从开发商角度来说，缩表更直接表现为你要降债务。”

“万科在前几年也存在快速扩张提升规模的阶段，当时负债水平也存在快速提升的情况，目前万科的缩表，一定程度上是对前期快速扩展的一个回归。此外，万科属于风险意识较强的企业，此时降速也是规避风险的做法。”肖云祥称。

上述研究员认为，股东权益占比更高，及净资产更优质，都是保利发展扩张的底气所在，在“进三争一”目标下其销售动力也更足。

虽然保利发展前三季度负债率有所上升，但上述研究员表示，保利发展目前的资产负债表仍较为健康。

“保利发展扩张节奏未来仍需视市场销售情况而定，如果销售好转，去化率提升，不排除其继续扩规模的可能，否则预计公司会在负债率达到一定水平后，放缓扩张步伐。”国泰君安一位前分析师称。

数据显示，2022年前三季度，保利发展以3201亿元的销售额位列第二；万科则以3146亿元的销售额位列第三。

对于“招保万金”未来发展，有分析人士认为，从安全边际来看，万科在有息负债低于保利发展情况下，其“缩表”举措更显谨慎，而这能保证其长远发展，但从项目可销售周期来看，保利发展后劲更足。

相关研报数据显示，今年前3季度，万科共获取开发项目27个，拿地总建面485.9万方，权益建面303.2万方，拿地面积权益比为62.4%。截至今年三季末，万科规划中项目总计容建面3685.5万方，叠加在建未售和旧改项目，基本能够满足2年以上的销售需求。

目前保利发展未签约面积约8000万方，估算综合货值约在1.6万亿元左右，预计可满足约3年的开发需求。