住建部规范住房公积金个人住房贷款政策

首套房90平米以上首付不低于30%；二套房利率为1.1倍；三套及以上叫停

继住房城乡建设部10月20日上调公积金贷款利率后，昨日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知，规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

二套房仅限于改善住房

据介绍，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。并且，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

通知再次重申，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

严禁公积金贷款投机购房

住房城乡建设部在此次通知中指出，根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。但部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。

通知明确规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

■现状

公积金买二套房比例极低

北京公积金管理中心：现行首付比例与新规相同

北京公积金管理中心相关负责人昨天表示，四部门的政策发布后，北京肯定会按要求来执行。

今年5月开始，北京对于公积金贷款的首付，已经开始执行了此次出台的规定：公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。公积金贷款购买二套房，首付比率不得低于50%。公积金也已经停止发放第三套房的贷款。

由于贷款额度等政策限制，北京使用公积金贷款者大部分是自住型和改善型住房，投资性购房的很少。公积金中心统计显示，目前实际申请的公积金贷款中，平均首付比例在5成左右。北京公积金管理中心相关负责人表示，“从5月起，北京二套房的公积金贷款执行‘认房又认贷’，目前在公积金贷款中，二套房贷的比例极低。”

目前，北京公积金贷款额度的上限仍然为80万元，暂时没有调整计划。

■难点

审核人均住房面积有难度

北京公积金管理中心：将和住建委等部门尽快出台细则

新规定中，对“改善性购买二套房”的标准进行了明确，如果购房者现有人均住房面积高于当地平均水平的，再次购房，也将无法获得第二套房公积金住房贷款。这对北京来说，是全新的规定。

链家地产首席分析师张月认为，当前审核人均住房建筑面积，以及贷款是否用于购买改善居住条件的普通自住房等，均有难度。以北京为例，需要公积金管理中心与地税、房管等相关部门系统对接，查明公积金申请人的首套住房情况，才有可能实现审核其原住房人均住房建筑面积。

对此，北京公积金管理中心相关负责人表示，如何确定人均住房面积是否低于当地平均水平的缴存职工家庭，且所购房是否用于改善居住条件的普通自住房等具体细则，公积金中心和住建委等其他相关部门将共同研究制定，尽快出台。

■影响

中低端购房需求受影响

据链家地产市场研究部统计的成交数据分析，10月二手房市场中公积金贷款购房占比已达17%，比9月增加约5%。近几个月公积金贷款比例显著上升，不排除更多的改善型置业甚至投资性购房，也加入了公积金贷款购房行列。因此，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

不过，对于政策的最终影响，链家地产首席分析师张月认为主要集中在中低端购房者。张月表示，使用公积金贷款最高贷款额也仅为80万元，用公积金贷款购高价房并不现实，因此，目前使用公积金购房的消费者多为中低端消费者。

不过，我爱我家副总裁胡景晖表示，首套90平米以下仍能享受公积金二成首付，已经考虑了资金实力不强、还款能力有限的自住型购房人群。

公积金贷款优势仍明显

荧灿地产相关负责人则认为，公积金贷款上限只有80万，但目前北京房屋成交总价一般集中在150万左右，即使能用公积金贷款80万，购房者首付也要70万，几乎等于五成，所以此次公积金首套购买90平米以上住宅首付比例不低于30%，对于目前北京楼市现状几乎没有任何意义。

而二套房首付五成以及三套房停贷，在今年5月北京已经开始实施，所以现在只是重申一次，对楼市影响也不大。

唯一有影响的就是利率提高，他表示，即使公积金利率提高，五年以上也仅有4.55%，相比商业贷款的二套房6.75%的利率来说依然低2.2个百分点，公积金利率优势依然明显。

■预测

若再调控加息可能性大

北京房协副秘书长陈志：此次调整影响面虽然不及商业贷款大，但是也会对实际需求和心理预期产生很大影响。

此次政策触及公积金贷款，也说明限制需求的措施已经比较全面，很难有新的政策出台，除非是在现有政策上循环加码。

不少人呼吁加大土地供应，以稳定未来的预期，但是，在限制需求的背景下，新增的土地供应很难引起开发商关注，而且新增土地形成住房有滞后效应，短期内看，以增加土地供应来平稳房价预期的作用不大。

从目前国际国内的经济形势来看，四季度的CPI肯定会很高，中国进入持续加息通道的可能性在增大。若要继续进行政策调控，加息是主要的方向。

对于买房人而言，建议推迟入市，楼市的低谷至少要持续到明年一季度，政策导向的变化至少要等到明年“两会”后。