济南国企拟收购3000套房，去库存与扩大保障租赁房源

济南市国资委官网日前发布《收购存量房源助力租赁市场—集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》一文，文内提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

济南此次拟收购房源性质原则上须为整栋未售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先；需手续齐全，能满足金融机构的贷款要求。

不过，记者9月8日查询济南市国资委网站发现相关文章已删除，但济南城市发展集团及济南日报等官方公众号仍保留了该文。

对于济南国企拟收购3000套商品房，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，国企购买商品房并非新鲜事，济南此次之所以受到关注，在于拟收购规模较大。

“济南此举一定程度上是为提振市场信心，但具体如何执行仍需观察，如果收益无法覆盖成本，相关国企的资金压力会比较大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

李宇嘉指出，济南拟收购3000套商品房，需要较大一笔资金，非常考验国企自身资金实力，虽然在产权比较完整的情况下，可以通过抵押获得银行贷款，但同时也需支付利息；此外，收购过来后，作为保障性租赁住房，其租金水平比市场正常水平低，再加上运营管理成本，投资回报周期会更长。

尽管收购方需要投入大量资金，回报周期也更长，但严跃进称，若收购用途符合政策导向，实际上应鼓励国企参与此类业务。

“济南此举一方面有助于化解当前楼市库存压力，另一方面能够快速筹集房源，满足保障性租赁住房的供应，起到一举两得的作用。”严跃进说。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，国企采购商品房作为保租房，是一种有效的保租房筹集方式，对市场能够产生积极意义。

“首先，通过采购存量商品房，可以快速形成保租房供给，加快解决新市民、青年人的住房困难问题；其次，通过采购阶段多项目比较，能够在一定程度上保障保租房项目的品质；此外，通过采购商品房筹集保租房，有利于楼市去库存，缓解部分房企的经营压力，为加快楼市企稳提供支撑。”徐跃进称。

库存方面，据济南市房地产业协会相关报告显示，截至2022年6月底，济南新建商品住宅可售9.25万套，面积1250.23万平方米，去化周期约13.8个月。

此外，据济南市统计局数据，今年1-7月，济南全市商品房销售面积589.3万平方米，同比下降26.1%；其中，住宅销售面积470.3万平方米，同比下降32.5%。截至7月底，济南全市商品房待售面积227.1万平方米，同比增长30.8%；其中，住宅待售面积140.9万平方米，同比增长31.2%。

由此可见，济南楼市面临一定较大去库存压力。在此情况下，今年济南已多次调整楼市政策。

济南住房公积金中心8月发文称，自2022年8月15日起，购买第二套住房公积金贷款最低首付款比例由60%调整至40%；8月17日，济南推出二手房“带押过户”新政，缩短二手房交易周期，利于置换人群购买新房；8月26日，济南市住建局再发新政，优化外地户籍家庭购房条件，累计缴纳6个月个税或社保即可购房。

事实上，不只是济南，郑州、湖州等城市也宣布拟购买商品房用于保障房。

8月15日，湖州发布通知，其中提到对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房；7月下旬，郑州对外披露，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率。

此外，2021年11月，恒大在温州的苍南翡翠华庭1647套房源、乐清都汇华庭三期期625套房源，分别被苍南县国有资产投资集团、乐清城发统一采购，均用作安置房房源。