媒体称深圳将首试房产税 税率为0.5%-0.6%

据《财经网》报道，10月30日，深圳市政府一位知情人士透露，深圳市委市政府会同各部门召开紧急会议，讨论房产税在深圳试点的落实工作，并就深圳房产税试点实施方案的相关修订稿提出了修改意见。

消息称上述知情人士还透露，此次房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施”，并可能早于上海、重庆成为“国内第一个房产税征收试点城市”。

此前亦有媒体报道称，“上海、重庆两地的房产税试点已获批。”据了解，重庆将以面积和套数为基准确定税率，采用分段累进税率，年税率为1.5%-20%。

对此，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生的观点是，在房地产调控逐步走向银根地根的改革中，房产税首当其冲。“应加快房产税改革，先通过地方试点，逐步扩大到全国。”聂梅生表示。

知情人士还表示，深圳市房产税初步拟定分类累进征收模式，即根据家庭拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式。至于开征税率，要高于此前专家预测的0.3%-0.4%，将在0.5%-0.6%。

激辩：房产税来了，房价怎么办？

■房产税已成明确预期房价会否下跌存分歧

面对近期主要城市楼市价涨量增、土地热卖的局面，市场一直担忧的一个个传闻靴子落地，政府将会再次重拳出击不合理住房需求，增加供给，已经成为券商一致观点，但关于房地产行业未来走势，券商之间存在分歧。

房产税成为预期

“尽管本次不少政策在市场预期之中，但仍有不少政策超出预期。”中投证券认为，和上次调控政策不同的是，本次调控政策更严厉、更有针对性、更具威慑力。比如，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要限定家庭购房套数；对政府实行问责制；全国全面暂停三套及以上房贷、异地房贷；落实不严的银行将严肃处理；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为加大曝光处罚力度，并暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停发新开发贷和循环贷。

德邦证券研究报告认为，调控政策逐渐走向明朗，房地产调控政策会依旧从紧，但是可以看出，中央的调控目标、方针以及手段正逐步清晰。在本轮调控政策中，甚至连房产税的试点开征都给了市场较为确定的预期，后续的政策可能更多的在于细化和落实，超出市场预期的调控政策可能性不大。

“房地产税预计将在2011年试点。”第一创业研究报告也认为，目前从各方反馈的情况来看，上海、重庆或者深圳2011年初试点的概率很大。他认为，从已经开征物业税的香港、美国的经验来看，持有成本的增加虽然能在一定程度上遏制投资、投机需求，但并不改变整个行业趋势。

房价会否下跌存分歧

中投证券研究员李少明认为，在问责地方政府，信贷全面收紧，开发商销售压力倍增，沪渝房产税试点在即的背景下，接下来的10月份房价出现明显的下跌是大概率事件。一线二线城市仍有10％－20%左右的下跌。

德邦证券研究报告认为，在未来6个月中，市场供应将有较大幅度的增长，届时房价下跌的可能性较大。他认为政府对房价的预期降价幅度大约是20％-30%。

第一创业研究员陈晓波认为，预计全国有30%左右的购房者推迟购房，但房价难见全面回落；开发商将会谨慎经营过冬。

第一创业研究报告显示，8-9月份的热销使得开发商短期偿债能力较上半年进一步改善，大部分开发商短期偿债压力均在可控之内；同时考虑到有限降价的效果可能并不如人意，在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。

■房产税开征将引发抛售潮？

据本报了解，房产税试点的备选城市上海和重庆，已在逐步开展该税种开征的前期准备工作甚至演练。

“这些准备和演练是非常必要的，房产税这一税种的影响不同于以往任何一个房地产的税费品种，潜在影响非常巨大，必须要做好充分准备。”据一位接近上海财税系统的知情人士表示。

有知名券商测算得出，一旦对住宅开征房产税，将会出现一波巨大的房屋抛售潮，若投资(机)需求占比达到30%，理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量，为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

此说若成真，市场供求将瞬间逆转。

巨量抛售压境？

对住宅开征房产税，主流观点是通过增加投资(机)成本，控制新增需求中投资(机)比例，同时刺激投资(机)目前手中的房源流向市场。

21世纪不动产集团市场总监林蕾说，10月以来，二手房市场的挂牌量一周比一周增加，且有加量加速的趋势，这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关。房产税将引发投资客的二手房抛售潮，并影响整个市场的供求关系。但具体影响多大，是个谜。

德邦证券最近的一项测算结果，让人瞠目结舌。

据了解，国外房产税占财政收入的比重约25%-30%，而我国房产保有环节税收(房产税和土地使用税)占财政总收入(5.95万亿)的比重为2.9%(2009年财政部数据)。

公开资料显示，从1998年房产商品化改革以来，我国共出售商品房面积约55亿平方米，如果按现价重估约值28万亿元，若按1%税率征收房产税，将年增2800亿税收，保有税占比升至4.7%。

德邦报告认为，征收房产税未必会降低房价，关键是要看市场对房价上涨的预期，如果购买者预期未来房价上涨的幅度快于每年的持有成本，那么征收房产税也不会减少投资和投机的需求。房产税的税率，也会直接影响市场的供应量。

进一步的测算则显示，投资(机)购房比例的多少，将很大程度决定房产税对供求关系的影响大小。

以已售出的55亿平方米商品房为存量房，分别假设1%、5%、10%、30%为投资(机)性房产比例。

测算发现，假设投资(机)性比例为1%，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，仅占过去5年全国平均销售面积的7.8%。考虑到这些新增供应还将在较长时期内逐步释放，影响则有限。

当该比例为5%时，增加量则高达2.55亿平方米，占比达到36.4%；10%时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78%；当30%时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比为235%之高。

不同区域的房地产市场，投资(机)性购房比例不同，房产税开征的效果截然迥异。投资比例较高的城市，供求关系将面临极大考验。

“上海、杭州等领涨的区域市场，投资(机)的比例是非常高的，虽然没有权威的官方统计，相信30%并不是一个过于夸张的估计。”多位开发商营销领域的资深人士向本报坦言。

这或许是决策层对使用房产税作为调控工具极为谨慎的原因。

众多难点待解

开征房产税的真正出发点，是否就是调控供求关系、平抑房价？市场存在不同的理解。

在中国指数研究院副院长陈晟等另一些人士看来，“政府高层对房产税这一工具的使用，也并非如普通市场人士所关注的房价焦点。房产税其实已被高层上升为地方土地财政收入的平衡器，进而推动其成为经济结构的调节器。”

德邦证券的上述报告也指出，房产税的开征已是必然，是改变我国财政过度依赖土地、增加财政收入的重要途径。

不同的目的产生不同的行为。这是政府部门和市场层面需要取得一致认识的第一个难点。但难点显然不止这一个。

细节上，首先就是税率的确定。

“相关的消息披露，从上海模式普遍认为房产税税率8‰，到重庆模式最重的20﹪，传说中的房产税税率跨度之大，令人咂舌。”汉宇地产的研究人士指出，按照房产税暂行条例的规定，是扣减原价值的10%-30%后的1.2%计算，或按租赁月租金的12%计算，前者的实际税率是8.4‰。“若按8‰计算税率，比较贴合条例规定。而从国际上流行的物业税税率比例来看，8‰基本属于下限。”

其次，汉宇地产报告指出，房产税征收时间也是一个需要明确的细节，是年征还是交易征？

房产税暂行条例规定，房产税是按年征收，但目前国内住宅权属复杂、形式多样，即使在上海一个城市就有拆迁房、房改房(标准价)、房改房(成本价)、经济适用房、商品房等等多种形式。如何保证公平、合理地按年征收，对于不按时缴纳的如何规范和处理，也是房产税征收的一大难点。

对于这个难点，部分专家认为无法逾越，甚至建议在交易时一次性征收。汉宇地产市场研究部认为，将房产税累积到交易时一次性征收是不妥当的，失去了房产税作为物业持有税的根本意义，也会鼓励更多的物业沉积在投资者手中，达不到调节市场有效供应的目的。

房产税开征后，会不会被转嫁到下家？

“在中低端租赁市场，房东方的强势地位足以让所有的附加税都转嫁到租客头上，这也是政策制定者不愿意看到的现象。”上述研究人士表示，在加快推进征收房产税的同时，加快推进廉租房、公共租房建设，消除房产税带来的负面不良效应，非常必要。