长沙强化商品房预售资金监管，停工延期交付项目居24重点城市前列

    长沙对与商品房项目竣工交付所需工程建设密切相关的款项，实施重点监管。

    长沙市住房和城乡建设局日前发布通知，将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式。

    通知明确，购房人交存的定金、首付款，商业银行、公积金中心发放按揭贷款等购房款，应全部通过监测专户存入监管账户。监管方将对预售资金流向展开全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，以保障项目竣工交付。

    此外，长沙住建局规定，商品房项目重点监管资金的额度，将结合工程造价、施工合同金额等综合情况确定，重点监管资金额度为预售资金总额的20%；主体验收后，重点监管额度不得低于预售资金总额10%；房屋竣工验收备案后，方可解除全部预售资金监管。

    与此同时，长沙住建局提出，房企在取得预售许可证1个月后，已售房价款未能达到预售资金总额的40%，在确保已售房价款留足20%后，可将其余预售资金用于项目工程建设。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，相较其它地区预售资金监管规则，长沙此项举措中，预售资金“留在项目、留在当地”是比较新的表述。

    “这其中包含两层含义，预售资金不得抽调至外地、母公司不得从项目抽调资金。从这一表述来看，预计监管部门未来会对资金使用流向，做出更加细致的规定。”严跃进在接受记者采访时说。

    而长沙出台上述政策，意在防范项目停工、烂尾。

    从机构监测情况来看，长沙停工项目的规模不算小。据克而瑞数据，截至2021年年末，长沙尚未交付问题项目总建筑面积为446万平方米，未交付问题项目总套数超过2.8万套；在全国24个重点城市中，长沙未交付问题项目面积、套数两项指标，均居于前列。

    不过，长沙部分停工楼盘今年开始复工，停工规模较去年年底有所降低。据长沙当地媒体报道，至今年6月底，佳兆业、富力、融创、阳光城、绿地在长沙开发的16个楼盘陆续复工，还有10个项目正就复工问题展开协调。

    从商品房市场情况来看，长沙楼市的成交较为低迷。

    诸葛找房数据研究中心数据显示，长沙7月新建商品住宅成交4000套，环比下降18.23%，同比51.47%；7月新建商品住宅成交面积56.63万平方米，环比下降21.73%，同比下降47.91%。

    另据克而瑞数据，长沙今年1-7月新建商品住宅成交面积445万平方米，同比下降幅度达41%。

    除长沙以外，近期多地进一步加强了商品房预售资金监管力度，一些城市就项目停工问题提出解决方案。

    绍兴市镜湖新区开发建设办公室8月3日发布通知，明确预售资金监管余额不得低于工程预算清册总额130%，绍兴还对申请使用监管专户资金应提供资料及监管专户资金支付监督流程做出部署。九江市住建局则于8月1日，公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。

    为盘活问题楼盘，郑州7月底提出棚改统贷统还、收并购、破产重组及保障性租赁住房四种项目纾困模式。永州市政府于8月1日召开中心城区房地产领域突出问题集中整治各工作组进驻会，提出将严格查处恶意抽逃资金等行为，解决房企资金链断裂导致停工烂尾等问题。

    惠誉分析师预计，各地对商品房预售资金托管账户的监管或将进一步收紧，相关举措一方面将涵盖强化托管账户监管，另一方面更加重视停工项目如何复工的问题，督促房企加快项目施工步伐。

    而穆迪分析师认为，受各地收紧商品房预售资金监管影响，房企现金回款周期将被延长。“银行在项目筛选及客户资质方面将设置更高的风控标准，这将延缓房企销售现金回款速度，进而削弱开发商资金的流动性。”