房企境外融资成本普遍上升，发债利率最高触及20%

雅居乐日前公告称，公司签订夹层融资协议，夹层贷款人同意向雅居乐方面提供本金总额最高为8.94亿港元的夹层融资，年利率20%。

对于20%的融资利率，香颂资本执行董事沈萌对记者表示，“以当前的市场环境，地产商想从常规通道获得融资比较困难，不得不寻求包括夹层贷款在内的另类方式，但融资成本会很高。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉记者，今年房企到期债券的规模是去年的9-10倍，在目前环境下违约风险升高，此时节省利息成本已经不是关键，关键的是持续获得融资。

“目前房企一年内到期债券余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。”中指院一位研究员表示。

据悉，雅居乐此次签订的融资协议为其此前签订融资协议下的补充协议。2021年4月15日，雅居乐间接全资附属公司富锐发展有限公司（作为借款方）、优先贷款人（作为原贷款方）及担保代理（作为代理及担保代理）签订优先融资协议，优先贷款人同意按年利率为HIBOR（香港银行同业拆借利率）利率加1.4%向借款人提供本金总额最高为10.39亿港元的定期贷款融资，为期24个月。

为延长融资时间，三方于近日签订优先融资协议补充协议，优先贷款人已同意将融资的最终到期日延长12个月至2024年4月15日，条件为融资金额将减至8.25亿元，且利率将提高至HIBOR加2.9%，并同意签署夹层融资协议及设立夹层担保文件项下的担保。

雅居乐集团表示，夹层贷款将用于拨支集团的一般营运资金，以及为集团的现有债务进行再融资。

而雅居乐只是一个缩影，民营房企融资成本普遍都在上升。

据克而瑞数据显示，2022年5月100家典型房企新增债券类融资成本4.81%，环比上升1.55个百分点。其中境内融资成本3.73%，环比上升0.5个百分点；境外融资成本为10.38%，环比大幅提升了6.58个百分点，主要是由于中梁和大唐因为交换要约发行了3笔境外优先票据，且融资成本相对较高。

此外，6月8日，新湖中宝完成在境外发行总额1.5亿美元的债券，票面年利率为11.0%，期限为36个月。而2021年新湖中宝加权平均融资成本为6.35%。

即便如此，今年以来民营房企融资仍面临一定困境。上述中指院研究员表示，“5月境外债无新发行债券，仅有若干房企交换要约成功，存量债券获得延期机会。”

“部分民企杠杆水平过高，财务安全度较差，资产质量及变现能力弱，导致融资渠道收窄，融资成本偏高。”一位房地产行业分析师称，在多重因素影响下，目前海外融资渠道基本关闭，仅有若干优质企业尚能成功发行海外债。

黄立冲表示，目前市场上新发的房地产债大幅减少，按照债务管理逻辑，企业如果不能发新债偿还旧债，或将引发债务违约，所以评级机构在近期调低了不少房企的评级。

据不完全统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构穆迪、惠誉、标普接连下调受评房企评级或展望达250余次。今年5月房企评级调降潮仍在延续，据中信建投统计，5月共有24家主流房企信用评级或展望被调降42次。

近期，广东省地产商会向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议。其中建议，对基本面较好的房企及优质项目的融资、回款予以支持，降低融资成本，对已有负债延长还款期限，帮助其改善流动困境。

“整体看来，近日监管层对优质房企融资方面的利好较多，对债券发行、资产证券化等方面的合理融资需求都有支持，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境有望改善。”上述分析师表示。