上海年内首轮供地大幕重启，首日出让20宗地收金495亿

受市场等多方面因素影响，部分城市土地交易热度仍未恢复，上海今年首次集中供地表现如何，倍受市场关注。

此次上海共推出36宗地块，总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。在本批次集中供地首日，上海成功出让20宗地块，有16宗以底价成交，其余4宗溢价成交，其中3宗报价达到中止价进入一次报价阶段。上海集中供地首日总成交金额约495.78亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，尽管经历了疫情和土拍延期，但并未对房企参拍热情造成太大影响。从拿地企业性质来看，央企、民企、混合所有制企业以及地方国企均积极参与并有所斩获。

“上海供地首日，位于核心区域的项目，例如徐汇斜土街道、杨浦平凉社区的地块，均溢价成交；拍地首日热度不低，反映出房企对上海未来市场充满信心。”张凯表示。

招商蛇口连夺两宗地

上海年内第一批集中供地首日，招商蛇口成为最大赢家。

6月1日下午，招商蛇口旗下上海宝琛置业以62.5亿元底价，竞得普陀中山北社区B3-16地块。该住宅用地出让面积3.61万平方米，建筑面积9.68万平方米，起始楼面价约6.46万元/平方米。

随后，招商蛇口又联手香港置地、徐汇城投斥资47.33亿元，竞得徐汇区斜土街道住宅用地。该地块出让建筑面积5.49万平方米，起始出让价43.2亿元，起始楼面价7.88万元/平方米。最终，招商蛇口联合体竞得该地块，成交楼面价达8.63万元/平方米，溢价率9.57%。

另一宗总价较高的普陀区长风社区地块，被宸嘉发展、宁波日兴康生物工程联合体，以63.7亿元摘得。该商住地块出让建筑面积22.44万平方米，起始楼面价2.84万元/平方米。

大华集团、中国铁建、建发集团，则分食了几宗金额不低的地块。

其中，民企大华集团以40.5亿元底价，竞得嘉定安亭国际汽车城宅地块，该地块起始楼面价1.9万元/平方米。中国铁建房地产则以22.11亿元底价，竞得松江泗泾镇地块；建发集团旗下苏州兆坤房地产以21.96亿元底价，夺得金山新城地块。

而浦东惠南东城区住宅用地，虽然出让总价不高，但竞争较为激烈。

惠南东城区地块出让面积3.67万平方米，起始出让价11.25亿元，有3家房企报名竞买。经过24轮竞价，该地块很快达到中止价，进入一次报价阶段。最终，杭州大家房地产、浙江钱江房产集团联合体在一次性报价阶段以12.23亿元竞得上述地块，楼面价1.67万元/平方米，溢价率8.66%。

此外，上海城投置地以10.27亿元竞得杨浦区平凉社区地块，楼面价7.43万元/平方米，溢价率1.78%。

张凯认为，今日上海土拍整体开局良好，土拍首日结果基本符合预期。“无论是补仓还是计划进入上海市场的房企，拍地之所以较积极，都是看好上海经济复苏前景的一种表现。”

同策研究院研究总监宋红卫认为，房企应抓住上海内中环及中外环间优质地块的投资机会。

“从上海各环线供需结构变化来看，内中环及中外环供需关系较紧张，供求比由2020年的0.94及1.11分别下降至0.59及0.62，是下降较大的两个区域，供给存在一定缺口。由此，这些地块具有较强投资价值。”宋红卫补充道。

土拍规则适度调整

因疫情防控需要，上海于3月28日宣布，今年首批集中供地活动延期进行。

5月26日，上海发布了重启今年首次集中供地的通知，5月31日对交易活动做出具体安排，6月1日后展开交易活动。

据上海土地市场官网披露，本次集中供地中，包括普陀区长风社区、中山北社区以及松江区泗泾镇在内的16宗地块仅有一名竞买人。竞买人于规定时间内通过网上受理平台完成挂牌报价，无须至上海市土地交易市场。土地交易市场将按照出让文件规定，根据其在挂牌期间报价确定成交价及竞得人。

而包括徐汇区斜土街道、杨浦区平凉社区、闵行区浦锦街道等在内的另外20宗地块，有多名竞买人。这20宗地块将分别于6月1日、2日、6日、7日、8日出让，每日出让4宗用地，竞买人需参加现场交易活动。

值得一提的是，上海此次对拍地规则做出了调整。

上海本次集中供地，取消招挂复合打分入围方式，采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。这意味着报名并缴纳保证金房企，均有出价资格。

资金方面，上海此前对房企拍地资金要求较高，房企参加拍地受监管自有资金，为土地起始出让价格的1.3倍。

具体来看，房企参与上海土拍应缴纳竞买保证金和土地监管资金，竞买保证金一般按土地起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限（即地块中止价）。如拍地成功，土地监管资金将转为地价款，否则将在1-7天内返还。

但上海此次供地，对拍地监管账户冻资金额做出调整，账户中封存资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。

分析人士认为，这意味着拍地前冻资比例由1.3倍降至1.1倍，有助于提高房企拿地积极性。

此外，上海日前印发的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，部分涉及房地产措施。

其中，第29条提到，为促进市场健康发展，上海拟建立地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。对于新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费，可顺延3个月缴纳。

保障土地要素供给方面，公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，上海允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。为优化土地出让条件，将合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，这些措施将对市场回暖和恢复市场信心，起到积极作用。