公租房建设需“添把火”

今年以来，国家对于公租房建设的支持力度不断加大，相关优惠措施逐步完善和落实。从发展趋势上看，公租房和廉租房已经开始取代经适房等成为保障性住房的供应主体。分析人士指出，公租房建设需要各种税收和财政优惠“添把火”，以吸引更多建设主体进入该领域。

9月28日，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设和经营管理给予一系列财税优惠政策，涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税、营业税等多个税种。

早在“国十条”中，有关部门就已经提出对公租房等保障性住房建设给予财政和税收优惠支持。根据“国十条”的要求，除了确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务外，地方政府应切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。同时提出，加快发展公共租赁住房，地方各级政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

与“国十条”的提纲挈领相比，此次发布的税收优惠政策在贯彻“国十条”宗旨的基础上，明确了执行标准和具体落实方案，是对“国十条”有关税收优惠政策的细化和完善。

总体上看，此次税收优惠政策的出台，再次体现了政府建设以公租房为主的保障性住房的决心。公租房主要对应城市中等偏下收入、有住房困难的“夹心层”需求，而廉租房及棚户区改造对应低收入家庭和困难职工基本住房需求。显然，随着保障房分配格局日渐清晰，未来公租房和廉租房将逐步取代经适房和两限房，成为保障性住房的供应主体。

实际上，由于地方政府财政实力有限，公租房等保障性住房需要引入社会资本参与开发建设。目前，保障房的开发利润率限制在3%-5%，这锁定了开发商的利润空间。如果税收优惠得以执行，将在一定程度上提高开发商的利润水平。

在政府推动下，公租房等保障性住房建设已经由政府主导、国企参与向开发商参与、商品房配建的模式转变。尤其是不少大型地产商开始加入到保障房的建设开发队伍。万科曾表示，今年将建设100万平方米保障性住房。招商地产、远洋地产、首开股份等大型房企也都已经或正在介入保障房建设。

从商品房市场的角度看，此次公布的优惠政策对于商品住宅市场的短期影响十分有限。不过从长远来看，公租房等保障性住房的发展有助于完善我国住宅供应双轨体制，解决中低收入阶层买房难问题。公租房等保障性住房供应加大，将满足部分低收入群体的购房需求，从而降低了对于商品住宅市场价格和成交量的炒作预期。