2022年，中国楼市没有夏天

    昨天是个好日子。
    2021年12月7日，被政策狠狠打压，蹂躏半年的中国楼市，终于等到了曙光。
    当天，国家全国经济工作会议结束。

    在发出的通告中，对于房地产有如下表述。
    要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
    没有提“房住不炒”。
    没有提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
    甚至没有提“稳地价、稳房价，稳预期”的常见说法。
    可以说，对于房地产，这次政策的表述是三年来最宽松的一次了。
    再加上当天全面降准的大消息，更让情绪一片乐观。

    所有房地产公司，所有的买房人，甚至所有的国人，都在猜测。
    2022年，中国楼市会不会发生反转？
    2022年，中国楼市会不会迎来夏天？
    2022年，中国楼市，会不会变成下一个2016年。
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    先说一下结论吧。
    很难，对于中国楼市的2022年，只有春天，没有夏天。
    先来品一品，关于房地产的这三句话。
    第一句：要推进保障性住房建设。
    为什么要先把政策性保障住房，放到第一位，因为中国楼市局部市场经济+局部调控经济的双轨制，已经成为长期路线。
    这一点可以看看前几天我的文章——《这一次，国家清晰表达了对房地产的长期思路》。
    至少一个相当长的时间内，保障房的建设，将和商品房的重要性平起平坐。
    这一点，对于你可能不重要。
    但是，对于国家很重要，对于地方政府很重要，对于马上还要进城的五千万流动人口很重要。
    因为保障房，属于民生范围。
    第二句：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求
    这是本次会议中最关键的一句话，也是最值得细品的一句话。
    商品房市场+更好满足+合理住房需求。
    商品房市场而不是保障房范畴，这个一眼就能看出来，属于区别于民生的盈利性行业。
    什么叫更好的满足？
    现在中国房地产的“量”，一定是够的，否则也不会把房地产纳入去库存的行业。
    关键是“质”，用你我都能听懂的一句话就是“改善性住房产品”和“品质型住房产品”。
    什么叫合理住房需求？
    明白什么是合理，就要知道什么是不合理。
    房住不炒合理，房炒不住就不合理；
    三稳是合理，房价过高，过快、日光，肯定是不合理。
    总之，这一句话讲的是市场，商品房市场应该的发展方向。
    第三句：促进房地产业健康发展和良性循环
    第二句讲的是市场，第三句讲的就是市场主体，说人话就是开发商。
    2021年的下半年可以说是中国整个开发商的噩梦之际，这中间既有政策的原因，比如资金房贷过严，也有自己的问题，比如原来备受推崇的“高杠杆”和“快周转”。
    现在，中央提出了两个要求——健康+良性，很显然就是针对这两个方面来说的。
    健康说的是外部条件。
    不能太严，不能太紧，要适当的放松，已经搞出一个恒大，不能搞出一堆恒大。
    良性说的是自身问题。
    不能高杠杆，不能高负债，更不能一味的高周转，资金链一断，一堆的暴雷问题。
    这一点毋庸置疑。
    还是那个比喻，一辆狂奔的汽车，怎样做才能安全行驶。
    第一，要把速度降下来，十次事故九次快，小心驶的万年船。
    第二，降速不能一脚踩死刹车，车一样会翻，要点刹，不能猛刹。
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    总之，2022年，至少上半年一定会比2021年下半年好过。
    开发商会更容易，更方便的获得更加便宜的钱，买房者的贷款也会比2021年放松不少。
    用广为传颂的那句话来说就是——政策的底部已经到来。
    那么，2022，会不会重演2015年、2016年的故事呢，像所谓一些媒体的标题那样“大利好”，“快抄底”，“去暴击”？
    可能性很小。
    因为，房地产波动产生的最主要因素——那只看的见的手已经基本成熟。
    如果把中国楼市看做是烹饪一道大菜，你会发现从1998年到2018年，二十年来做菜的大厨师火候总是把握的不是那么熟练。

    1998年到2008年，厨师最大的目标是让这锅饭快点做熟，所以一个劲的添柴加火，中间虽然有几次小的降温型调控，但是总是浅尝辄止。
    尤其是到了2008年，外部危机袭来，眼瞅着外边的大风快把炉火吹灭，更是仿着太平洋对岸的邻居，拿了个四万亿的超级鼓风机，呼呼呼的往灶里鼓风，一年就让火把菜快烧糊了。

    于是，降温减柴，减少货币供应，减少资金供给，那一次弄得绿城的老宋要把企业卖给融创。
    对于全国，严重楼市积压，土地没人拍，房子没人买，于是升温型调控再次上场。
    这次鼓捣出了“去库存”的大招。
    很显然，劲儿使大了，2016，楼市大火，地王大出，楼市大涨。
    2016年10月国庆，N个城市突然开始调控降温。
    不过这回厨师学聪明了一点，一二线市场降温，三四线棚改升温，虽然冷热不均，但是总让这锅饭，既没有太热，也没有太冷。
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    在几次火候把控的过程中，这个厨师也发现了问题——
    为什么中国房地产，单调新房楼市火候非常不容易掌握？火调大了一点，饭就马上要糊，火调小一点，饭就马上要凉？
    因为，他把注意力，太关注于新房市场，太关注于新房价格，太关注于表面问题。
    从而忽略了楼市背后更关键的因素：
    第一，金融，本质来说房地产冷热就是货币的冷热，资金的多少，这就是开发商的命门。
    第二，土地，本质来说土拍的热度决定于楼市，更是反作用于楼市，这是地方政府的命门
    第三，二手，从本质来说二手房就是新房价格的最大参照物，这是炒房客的命门。
    不管住这三个问题，中国楼市的过冷过热交替就是一个死循环。
    于是，你会发现，从2019年开始，这位大厨的调控手法发生的了根本变化。
    控金融，三道红线管住开发商，四挡二线管住商业银行和其他金融机构。
    控土地，一年三次土拍，每次土拍限溢价，限房价，再来必须拿出一定土地做保障房。
    控二手，深圳涨的那么凶，一个二手房指导价，管的服服帖帖。北京学区那么牛，一个多校划片，管的贴贴服服。
    2021年全年，就是新调控思维的第一次全面展示。
    不知道大家是否记得，就在2021年初甚至年中，整个中国楼市还呈现一片星火燎原。
    深圳一片大火，广州一片大火，上海一片大火，北京开始有点火。
    带动着一众二线城市蠢蠢欲动，合肥，武汉，成都，厦门、西安等。
    就连2020年，还一片凉凉的郑州、青岛、天津也屡次爆出房价要起，楼市要火的预测。
    然而，国家并没有在意新房，并没有继续强化新房四限——限购，限售，限价，限贷。
    而是，主要对金融开刀，对土拍开刀，对二手房开刀，成功扭转了全国楼市的整体预期。
    从全国看涨，到全国看凉，只用了三招，只用了三个月。
    说明了什么？
    说明了，这个厨师真的成熟了，真的熟练了，真的已经摸清了套路。
    有人说，经济工作会议上没房住不炒，说明国家对于房地产回到了2008年，2014年老路。
    我只能说，对于一个真正的大厨师，还用天天做饭念口诀吗？
    最后，再说两个其他原因，一个不那么重要，一个很重要。
    不那么重要的原因：2022年下半年，二十大召开，这叫做政治正确。
    重要的原因：
    我党从不相信中国可以“楼市兴邦，房产立国”。
    这叫做不忘初心。

    上面一句话，比上文写的所有文字，都重要。

来源：米宅