央行一周两提房地产 释放强烈监管信号

央行8月2日召开2019年下半年工作电视会议，定调下半年多项重点工作。

   在备受社会关注的货币政策方面，央行表示下半年将坚持实施稳健的货币政策，保持松紧适度，及时预调微调。灵活运用多种货币政策工具，适时适度进行逆周期调节，保持流动性合理充裕，引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。

   此外，央行还将加强政策协调配合，加快疏通货币政策向实体经济的传导机制，进一步激发市场微观主体活力，坚持不懈抓好改进小微企业金融服务工作，深化民营和小微企业金融服务综合改革，确保实现小微企业贷款户数增加、贷款投放扩大、贷款成本适度降低，支持优质民营企业扩大债券融资规模。

   值得注意的是，央行在一周之内两次“点名”房地产，称继续强调加强房地产市场资金管控。

   不同于年初的年度工作会议上未提加强房地产金融的宏观审慎管理，央行在8月2日召开的2019年下半年工作电视会议上提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

   事实上，银行信贷作为房地产政策关键一环，央行此前已经透露出相应调控思路。

   7月29日，央行在北京召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上称，房地产行业占用信贷资源依然较多，要合理控制房地产贷款投放，，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

   据了解，在房地产信托方面，监管对其的调控其实在今年5月份就已开启。5月中旬，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。

   今年7月初，针对此前部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司提出了“控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平”等要求。

   随着监管政策等因素影响，此前过快增长的房地产信托遭遇“急刹车”，集合市场遇冷，成立规模环比大幅下降。根据用益信托在线数据显示，7月份集合信托市场共成立1132款产品，成立规模1068.54亿元，平均收益率为8.09%。其中，房地产信托募资规模为485.25亿元，环比降幅高达32.28%；平均收益率为8.30%，环比下降0.02个百分点。以此来看，7月份房地产信托迎来年内的新拐点，成立规模和收益率双双下降。

   在对于银行监管方面，据不完全统计，截至7月末，银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单，涉及全国共312家银行。从银行领到的处罚案由来看，涉嫌违法发放贷款、内控管理不到位、信贷资金被挪用、贷款资金违规流入房地产等仍是“重灾区”。最近半年多来，开出的115张银行“涉房”罚单透露出更强约束信号，多部门密集下发的文件、公开表态显示对房地产市场的监管“只紧不松”。

   日前，中共中央政治局会议传递出房地产调控的声音，即“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，显示出对房地产业务严监管的趋势。

   随着央行的密集发声，进一步明确了加码房地产金融监管的信号。

   业内人士认为，从近期调控政策看，更多是制约了房企的融资端，也是更好地将信贷资源配置到实体经济、新兴产业方面。

   资深信托业研究员袁吉伟称，这进一步明确了短期房地产调控不会放松，实现房地产行业平稳运行。

   中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出，从房地产行业整个政策的出发点来看，几年前在提出供给侧结构性改革的时候，“三去一降一补”中的“降杠杆”，可以说是针对金融机构向房地产行业加杠杆的行为。目的即建立一个长远的机制，来防止房地产行业出现暴涨暴跌，避免较大波动可能带来的相应风险。

   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行座谈会和下半年工作会议连续点出对房地产市场的管控，这种密集程度在过去是比较少的。体现了央行对于房地产金融监管的导向，以及当前房贷领域“房住不炒”政策的落实，有助于规范相关银行贷款操作，也防范各类违规资金进入到房地产市场。三季度政策会以收紧为主，对房地产市场有一定利空。同时，后续像银行贷款等相关政策也会收紧或者保守。

   严跃进表示，从此类会议的表述来看，有三点值得肯定：第一，明确房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和房贷层面会以稳定为导向。第二，强化对消费贷、理财资金等方面的管控。下半年依然需要管控好资金，防范各类违规资金流入楼市。第三，对于房企来说，明确提到了对高杠杆经营企业的管控，尤其是提到了有息负债规模和资产负债率等数据的管控。下半年预计部分房企在发债等方面会比较节制，同时也会积极进行债务的清偿，以降低资金方面的压力。