1-6月宿迁市宿城区房地产运行情况分析

2018年以来，我区认真贯彻落实习总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”讲话精神，积极主动调控房地产市场，落实相关政策，防风险、促稳定，房地产市场保持健康较快发展。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资基本特点

1.房地产开发投资高位增长。1-6月，我区实现房地产开发投资20.50亿元，同比增长34.0%，增速在三县两区位列第二，

仅次于宿豫的42.7%，占全市房地产开发投资的15%，增速比去年同期高70.6个百分点。今年以来，我区房地产开发投资均保持两位数的高位增长。一是因为前两年，我区房地产市场主要以去库存为主，房地产开发商的投资热情不高，新投资项目少，2016、2017年连续两年的房地产投资负增长，导致我区房地产投资同期基数较小；二是商品房去库存成功，房地产开发商投资热情重起，新开工项目增多，近一年新开工项目比上年多4个。

2.新开工项目拉动作用明显。我区现在库房地产项目68个，近一年内新开工项目共8个，占比11.8%。这8个新项目共完成投资10.29亿元，占全区房地产开发投资的50.2%，拉动全区房地产开发投资67.3个百分点。8个新项目的计划总投资达55.10亿元，已累计完成投资16.05亿元，尚有余量39.05亿，比2017年全年房地产总投资额还高，预计下半年房地产开发投资将继续保持高位增长。

3.新项目大户型占比高，且多集中于新区。8个新项目的规划住宅6318套，其中90平方米及以上6259套，占比99.1%。随着老百姓生活水平的逐步提高、“全面二孩政策”的放开，老百姓对大户型改善性住房的需求越来越大，房地产开发商很好的抓住了这一需求，在建大户型普通增多，例如丽都水岸项目在售住宅房源均是144平方米以上的大户型。另外，新开工的8个项目均位于宿城新区，老城区商品房市场已经发展成熟，各个项目投资和销售基本完成，可供开发的土地所剩无几，所以未来一段时间，我区新建的商品房供给将持续集中在宿城新区。

（二）商品房销售基本特点

1.商品房销售面积增速持续走低。1-6月，我区在库房地产项目实现商品房销售面积50.07万平方米，同比下降18.2%，其中住宅销售面积44.31万平方米，同比下降14.6%。从图2可以看出，我区在库商品房销售面积增速从2015年8月开始大幅上升，在2016年8月到达顶峰并开始走低，从2017年7月开始负增长，且负增长态势持续至今。这是因为一手房市场供给有限，同时前两年的商品房去库存导致商品房销售面积的同期基数较大，故可以预测下半年我区在库商品房销售面积增速还将维持走低势头。

2.一手房市场供需矛盾加剧。一手房市场有限供给和旺盛的需求导致了“日光盘”、“摇号买房一号难求”、“售楼现场人山人海”等房产市场空前火爆现象的出现。从供给端看：（1）2015年商品房库存大量积压，房地产开发商投资热情低，“房六条”和棚户区改造货币化安置政策去库存成效明显，到2017年商品房库存已经所剩无几。（2）可供开发土地减少，新项目少，房地产市场后续供给不足。从需求端看：（1）棚户区货币化安置和城镇化建设持续进行，刚需市场需求持续存在。（2）在房价持续攀升的背景下，老百姓买涨不买落的投资热情高涨。（3）宿迁各大银行收紧对二手房的放贷，大多数银行已经对二手房停贷，促使老百姓的买房需求集中转向一手房市场。因此，一手房市场的供需矛盾将会持续存在。

3.商品房均价大幅上涨。我区房价在经历了2015-2017年上半年平稳过渡后迎来大涨，在库商品房销售均价从去年下半年的5511元/平方米上涨到今年6月的7540元/平方米，部分楼盘销售均价已经超过9000元/平方米。值得注意的一点是二手房“价格倒挂”，二手房价格上涨速度较快，市实小的学区二手房价格普遍过万，甚至有的在中介价格挂到了1.5万元/平方米，短短一年内，这些二手房价格上涨200%。如此巨大的涨幅，更是激发了老百姓对房产的投资热情，进一步加剧了供需矛盾，也助推了商品房价格的上扬。

二、意见和建议

1.加大政府调控力度，防止市场失灵。在当前我区房地产需求端被动的情况下，出现房地产开发商收取“团购服务费”、阻挠公积金贷款、捂房不卖等乱象，房地产市场秩序被打乱，应大力贯彻落实《宿迁关于进一步加强商品房销售监管的通知》（宿建发【2018】75号文）的相关精神，力推“房八条”，严格规范房地产开发商的销售行为。另外在宿迁每家每户两套房标配的普遍情况下，必须通过行政和法治手段，打击非理性炒房，保护无房的刚需购房者，保证人人有房住。房价的上涨让太多老百姓开始学习炒房，如果未来房价继续上涨，会进一步激涨老百姓炒房热情和欲望，形成炒房团，老百姓手中的余钱和未来一段时间的收入都将被房产套牢，这不仅严重扰乱资金市场，更将限制未来的消费能力，造成房产泡沫。

2.在城镇化建设进程中保持理性发展。在全面迈入小康社会关键性的阶段内，我们有限的土地供应资源，应合理安排供应方向。一是在安排土地供应时，确保不能违规，尤其不能突破耕地红线。二是在房地产和工业用地矛盾中，要优先考虑工业用地的供应。三是科教文卫等公共事业用地也需要适度考虑，保证人民生活品质的提升。

3.继续推进教育资源均衡发展。正是因为教育资源分配的不均衡，所以导致我区部分学区房价格飙高。天价学区房折射出教育资源不均等的现状，只有转变教育理念，加强政策引导，实现教育资源的均衡化，才能治本。一是继续通过与名校共建、教师轮岗等方式使区域内的教育能力共同提高。二是鼓励九年一贯制，支持合理划片、对口入学，减少择校环节。三是实行阳光招生，治理不合理不规范的招生行为。四是取消学校排名等一些容易误导家长择校的评比，营造公平的教育环境。