北京“福利房”回潮 自建房位置优越价格极低

一直没有被“大规模鼓励”建设的企事业自建房，或因北京土地供应不足而被赋予盘活存量土地的新功用。

“在用地矛盾和产业结构调整等因素的影响下，北京的土地供应未来将以盘活存量用地为主。下半年，国土局将通过鼓励国企利用自有用地建设自住房等形式，增加存量土地的利用率。”北京市国土局的一位负责人对《华夏时报》记者表示。

按照北京市国土局的计划，2015年度北京市国有建设用地供应计划总量4600公顷，其中新增建设用地控制在2100公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2500公顷。

不过，鼓励国家企事业单位自建住房能否盘活存量土地目前尚未可知，但就目前来看，单位自建房主要以解决自有职工住房问题为主，尤其是部分自建房位置优越，价格却不及市场价的一半，成为企事业单位吸引人才的“福利”。

“这种类似于福利房的自建房相当于一种特权。”业内一位资深分析人士指出，目前的问题是，随着政府土地供应量不断缩减，地价、房价均已被不断抬高，而企事业单位自建房并不能解决市场问题，大幅低于市场的价格和不够透明的分配方式也可能导致企业自建房最终成为部分人的套利手段，反而加剧区域房价上涨。

自建房蔚然成风

最近，位于海淀区北四环外的学清苑小区熙熙攘攘，搬家公司的货车络绎不绝。不过，这个新建成的社区并非商品住宅项目，而是清华大学的教工宿舍。

“小区大部分都是两居和三居的高层板楼，因为位置在五环内，价格却不足周围房价的一半，而且距离清华大学又近，因此分房的时候竞争特别激烈。”一位刚刚搬入学清苑小区的业主告诉记者。

几乎与此同时，位于北三环附近、同属海淀的一央企单位部分职工则刚刚结束分房，7月份就有望拿到新房钥匙。

“每次单位分房都是僧多粥少，主要是价格太便宜了，三环内的新房每平米不到1万元，一套100平米的住房才不过几十万。”这家央企一位内部职工告诉记者。

不过，国家企事业单位分配自建房，这早已不是秘密，只不过之前还有些遮遮掩掩，如今却越建越多。

“作为国资委下属的老牌央企，我们单位之前在市内有不少划拨土地，后来企业生产线全部外迁，市里所剩土地除了建办公楼，其余就都用来盖住宅了。”上述央企内部职工告诉记者，目前企业社区内已有住宅楼近40栋，但院内仍有大量闲置土地，预计未来还会配建自建房。

实际上，早期央企国企及高校、科研院所等事业单位的土地为无偿、无限期地行政划拨使用，因此这些单位都拥有数量相当的优质土地。如今，随着土地资源的稀缺和房价飞速上涨，在这些企事业单位的“闲置”土地上，基本都建起了较为高端的住宅。

“本院在2014年分配的自建房，户型从两居到五居都有，最大面积200多平米。这周边的房价当时都在7、8万元/平米，但自建房只有1万元/平米左右。”北京某研究院的一位退休职工对记者反映。

模糊地带

实际上，目前国家相关部门并没有对企事业单位自有用地使用情况进行具体规定。

现有惟一相关文件是2007年8月国务院出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。《意见》中表示，在符合城市规划的前提下，经城市人民政府批准，单位可以利用自有土地进行集资合作建房，但仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。

“但事实上这一规定中限定的条件很难界定，在北京无力购买住房的人太多了。”上述央企内部人士告诉记者，企事业单位只需将原有土地更改规划就可以用来自建住宅，但央企自建房建成后要将20%房源上缴给国管局统一调配。

在2011年北京市两会期间，北京市也曾鼓励高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房等保障房，但具体细则并未出台。

此后2013年，北京市发文鼓励建设自住房时也曾明确，鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住房建设项目。

一家央企的党委副书记告诉记者，从实际操作来看，由于后续执行细则未能明确，也为避免分配不公和滥用公共资源，这一政策也一直没有大规模铺开，“如何更好地利用单位自建房，还需要主管部门进行明确规定加以规范。”

“除了单位自有用地，一些强势企事业单位、纳税大户还多番向所属行政区相关部门要求土地、房源分配上的倾斜政策，如果没有优惠政策则将迁出所在区域。为此政府仍会给这些单位划拨土地。”上述北京某研究院退休职工表示。

此外，这类住房由于没有明确的使用规定，部分单位住房有个人产权，这也使得在自建房源的二次分配上存在大量的获利空间。

“我们单位自建房都是有产权的，由于是经适房性质，5年之后才可以入市交易，按照单位规定，自建房出售应优先卖给本单位职工，但这并非强制规定。”另一家大型央企内部员工透露。

土地供应警戒线

将企事业单位自建房推向前台的主要原因，是北京土地市场的供应日益短缺。

在经历了两个多月的土地供应“空窗期”后，从6月底土地开闸至今的短短十几天时间里，北京土地市场已经成交了8宗地块，土地出让金达110.7亿元。

“2015年，北京土地市场出现多次长时间零挂牌的情况，导致了土地市场表面冷清，实际需求旺盛，使得近期每出一地块，就遭房企热抢。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

据北京市国土局通报数据显示，今年上半年，北京土地市场共成交经营性用地32宗，建筑规模约497万平米，其中住宅用地约272万平米，商服地块约225万平米，成交额约634亿元。

而在去年上半年，北京土地市场共成交经营性用地89宗，土地出让金1115.2亿元。与去年相比，今年上半年北京市的土地出让金同比下降近四成。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年北京土地出让的住宅用地是最近三年同期最少的一次，因此，成交楼面价也出现了明显的上涨，同比涨幅约为26%。

“土地供应的减少，已经逐渐导致了商品房市场持续高端化。以北京为例，今年上半年的商品房供应创下了历史最低纪录，仅有1.46万套。”张大伟认为。

此前有媒体报道，北京市新增建设用地总量指标已逐步逼近“警戒线”，2010年到2020年仅有约1.24万公顷的占用空间，除去2010年-2013年3年时间中已经实现的约6000公顷新增建设用地，2014-2020年的6年时间里，北京可用新增建设用地总量只有6000公顷，平均每年只有之前平均水平的一半。