中国楼市冷热互现 专家认为房价难再飙涨

今年3月底，中国政府推出了一系列扶持楼市的新政策（“330”楼市新政），从购房首付比例、信贷支持等层面支持居民自主和改善性住房需求。在此助推下，一线城市楼市再度活跃，成交量环比大幅上涨。与此同时，三、四线城市楼市普遍没有改观。地产业人士表示，楼市分化格局将会持续。随着交易量回升，一线城市房价有走高趋势，但很难再现楼市猛涨情况。

最近几天，回暖的楼市，让北京二手房经纪人格外忙碌。北京石景山区某房产中介公司的员工告诉记者：“5月1号到5月3号，（门店）每天基本都能卖出3套房子，成交量很大。有的卖家已经把价格抬高了。”

4月以来，在“330”楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自住购房需求集中释放，北京楼市一扫去年大多数时间里的低迷局面。我爱我家副总裁胡景晖对记者表示，北京4月二手房成交量超过1.71万套，创下25个月以来的新高。同时，新房成交量环比增长近四成，同比增长五成。谈到背后原因，他分析说：“‘330’新政针对改善型住房（人群构成利好），（房地产交易）营业税（的免除年限）由5年降为2年，降低了购房首付比例。另外，今年春节比较晚，在一定程度上把3月份的交易量挪到了4月份。加上，去年北京二手房交易量少了5万套，今年也该补回来一些。这些因素都导致了（楼市成交放量）。”

楼市回暖，再次引发人们瞩目。在深圳、上海等一线城市，重现“日光盘”，即开盘当天即告售罄的情况，这引发了持币观望者对房价可能又一次大涨的忧虑。但仔细观察，不难发现，眼下这些“日光盘”更多带有炒作意味，因为新盘放盘数量普遍较少，跟往昔楼市火爆时期存在差异。目前，在房屋库存积压仍然很大的情况下，即便在一线城市，很多在售楼盘并没有借机抬价。

而从房地产信贷层面来看，尽管“330”新政强调，二套房首付可低至四成，但记者从多家国有大型银行的北京分支机构了解到，银行都是“从严”执行相关政策，并没有放开“银根”：“购买二套房的首付，中国工商银行没有降到（‘新政’所允许的最低）四成，还是至少需要付五成。（二套房贷款利率）还是基准利率上浮10％。”

分化，是近期业界人士谈论楼市时，使用最多的词汇。与一、二线城市楼市交易的热络相比，一些三、四线城市不为所动，楼市成交不升反降。一些城市出台力度更大的楼市刺激政策。广东佛山日前解除了“限购令”，吸引了不少广州人出手购房。中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市未来的楼市前景不容乐观：“整个中国房地产市场已经不处于同一个周期。对于三、四线城市来说，消耗库存起码需要两年以上时间，带有投资目的进行投资，需要谨慎。”

业界人士指出，整体而言，中国楼市目前库存依然巨大，市场没有全面企稳，在供求关系发生扭转的情况下，“去库存化”将是未来楼市政策的主要着力点。而中、小城市的房地产行业能否真正走出困境，取决于是否能借助经济转型，通过就业和人口的聚集效应释放住房需求。

对于房价走势，上海易居研究院副院长杨红旭认为，在刚需拉动之下，一线城市房价将看涨：“到今年年底，一线城市的房价相比现在还会有15％左右的涨幅。”

而胡景晖表示，未来，受到整个经济环境和房地产周期的影响，像北京这样的一线城市，房价飙升的情况，将很难再度上演，“从整体的供求比例来看，新房还是二手房价格都趋于平稳，重新回到量价齐升的走势不太可能，房地产行业大的行情和走势并没有发生改变，只是有一些调整和反弹。再加上投资更多回到股市，房价大幅反弹不具备这样的条件。”