央妈“救市”细则上海落地 第四季度将现翘尾行情

十一前夕，央行扔出的“重磅炸弹”让低迷的市场有了喘息的机会。不过在央妈的“救市”下，国庆假日楼市并未迎来购房高潮，未来几个月，房贷新政会否会对长期处于博弈状态的上海楼市带来实质性的影响引起各方关注。

同策咨询认为，由于利率下降对上海楼市影响有一定的滞后性，未来3-6个月才会有显著效果。

从目前上海各行房贷政策利率来看，由于银行获得资金的成本仍然相对较高，对于上海首套房贷利率重回7折的优惠很难实现；若出现7折利率，也会有很高的附加条件。首套房利率优惠在四季度有可能会在基准利率基础上九折左右或至多八五折的优惠。随着房贷利率实质性下降的银行范围不断扩大，预计最早到2015年第一季度上海楼市将开始有明显的好转趋势。

不过，从“首套房贷认贷标准”来看，上海新政的执行标准为已有一套还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件是新增的一套必须是上海普通住宅，房贷新政似乎是打了大大的折扣。对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，市场各方都在等待细则落地，但从风声来看，并不会有太多惊喜，对新房市场的促进效果或有限。

同策认为，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10-15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动上海楼市成交量逐步复苏和好转。

由于央行新政细则在上海还没有大范围落地，年底开发商加大推盘力度导致供应量持续增加，上海仍然面临去库存压力。这意味着，即使央行新政大规模落地上海各大银行，首套房贷利率出现一定的优惠，首套房贷认定标准出现了调整，品牌开发商力拼“银十”与年底（年报）销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度扭转上海楼市不给力的大势。

对于第四季度的上海楼市来讲，会呈现出成交量逐步回升的态势，年底上海楼市“翘尾”行情可期。