5月上海商品住宅成交量环比跌超20% 存销比增加

同策咨询研究部最新数据显示，今年5月，上海商品住宅成交量跌价涨，受信贷政策的影响，导致成交量低迷，刚需对市场的观望情绪加剧，影响成交结构，导致价格上涨。同策咨询研究总监张宏伟表示，从目前上海市场的存销比15.6个月的情况来看，跑量应当是房企首选。

数据显示，2014年5月上海商品房成交面积约152.73万平方米，较去年同期下跌16.60%，环比4月上涨4.92%；商品房销售价格为21290元/平方米，同比上涨23.19%。5月商品住宅成交面积约59.55万平方米，较去年同期下跌34.92%，环比4月跌幅达21.78%；商品住宅销售价格上探至27596元/平米，同比上涨17.98%，环比4月则有6.48%的涨幅。

2014年1-5月商品房累计成交面积约736.53万平方米，较去年同期下跌20.80%；商品房销售价格18431元/平米，同比微涨3.36%。1-5月商品住宅累计成交面积约334.82万平米，同比跌幅达31.75%；商品住宅销售价格26359元/平米，同比上涨12.41%。

从商品住宅成交结构来看，均价1.5万以下商品住宅成交量萎缩最为明显，较4月2062套惨遭腰斩仅成交939套。受此影响其余均价段占比都有不同程度上升，造成5月成交均价逆市上扬，刚需观望气氛加剧。

2014年4月1200万以上总价商品房成交量156套，而5月则有157套，楼市低迷没有太多波及高端市场，也显示高端稀缺项目相对比较强的抗跌性。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，受银行信贷紧缩等因素影响，5月上海商品住宅成交量仅60万平方米，经过3-4个月的市场博弈，上海楼市又回到2011年下半年市场低迷期的行情。

从高周转类型企业来看，上半年总体上继续以价换量，采取跑得快的市场策略，其中，不乏行业龙头万科(000002.SZ/200002.SZ)、保利地产(600048.SH)等“千亿俱乐部”房企。同时，从短期内来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。“央五条”支持首套自住房贷的政策落空，政策面“微刺激”的利好没有来临。

从5月上海市商品住宅3个月移动存销比来看，2014年5月商品住宅存量1154.40万平方米，3个月移动存销比已达15.60个月，已经超过降价指标15个月的范围值。因此，在2014年第二季度剩余的时间里甚至第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，谋求下一轮市场的发展机会。