保利聚焦旧改再融资利好 广州4大项目注入城投

5月20日，作为保利地产旗下城市改造平台公司的保利城改投资有限公司在项目推介会上首次亮相。

作为保利地产城市改造平台的保利城投公司，定位为集团的具有战略布局意义的拳头公司。在组织结构上，保利城投公司也颇受重视。据悉，城投公司为保利地产集团全资直属公司，与总部合署办公，且由保利地产总经理朱铭新兼任城投公司董事长。

据保利城投公司总经理罗北生介绍，保利城投公司现在在三旧改造市场中拥有合计超过10000多亩用地的开发，预计改造总建面超过1500万方，其中核心地段开发面积超过900万方。

目前保利城投公司正在开发运作中的项目包括广州的琶洲地块三项目、琶洲108项目、冼村项目及萝岗大塱村项目。

保利地产相关负责人表示，保利城投公司作为集团旧改方面的核心平台，目前开发运作的项目范围主要是在广东，但未来将会对集团全国各区的旧改项目做指导开发或直接运作。

保利城投旧改平台策略

在保利城投公司亮相的项目推介会上，广州琶洲村改造项目保利天悦为重点推介范本。实际上，琶洲旧改的项目公司正是保利城投公司前身。

据保利地产相关负责人介绍，城投公司旗下的琶洲及萝岗旧改项目此前在项目公司广州市琶洲投资有限公司中运作。此次集团将琶洲、萝岗及冼村等项目注入城投公司后，拟将其打造为旧改方面的平台公司，主要的资源及经验参照也来自琶洲旧改项目。

依照平台定位，保利城投公司的业务范围将全面覆盖保利地产旧改项目。上述人士表示，目前保利城投公司开发运作项目主要在广东，但保利地产在全国范围中有不少处于不同推进阶段的旧改项目，未来重点旧改项目将由保利城投来操作。

根据保利地产2013年度报告，目前保利城投公司在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等多个城市跟踪了20多个旧改项目，规划总建面近3000万平米。

早在2009年，保利地产在大本营广州就已开始参与旧城改造，仅琶洲村及冼村两大旧改项目涉及总建面超过200万平方米。

其中，2009年，保利地产取得了广州琶洲村旧城改造项目，占地面积28.8万平米，容积率建筑面积104.2万平米、规划总建筑面积151.0万平米。2011年12月，保利地产参与广州冼村改造，该项目用地面积16.3万平米，容积率面积约107.0万平米。

此外，保利地产在武汉、西安及郑州等地的旧改项目体量也以百万平米计算。2012年启动的西安丈八北路项目涉及建面超200万平方米，保利地产武汉关山村改造项目和郑州旧改项目体量也超过百万平米。

2013年，保利地产旧改项目贡献了9%的销售面积和11%的销售金额。据2013年报介绍，在城投公司跟踪的旧改项目陆续获取后保利地产将逐步提升旧改项目销售占比至15-20%。

布局旧改市场的背后，是保利地产对城镇化市场和利润提升的追逐。保利地产总经理朱铭新曾表示，“棚户区改造和旧城区改造是近两年公司工作的重点之一，契合了国家城镇化的脚步和进程，利润率水平也相对较高。”

提升毛利率再融资利好

2013年，保利地产房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点。在4月1日2013年度业绩说明会上，保利地产董事长宋广菊表示，在保证毛利率方面，除去产品创新和成本控制，保利地产未来还将改变土地的获取方式，加大旧改项目的拓展力度。

保利地产相关负责人表示，集团目前在各地仍在留意旧改项目的参与机会，“顺利推进的旧改项目利润会高于直接在二级市场拿地开发。”

但众所周知的是，旧改项目在房地产市场中也是“双刃剑”，一线城市中旧改项目不少均位于中心城区，但低地价成本和高溢价产品的优势背后同时可能伴随着整体投入资金较大、时间成本高及风险可控性低等问题。

广州业内人士表示，被保利地产作为旧改典范的琶洲村改造项目是较为成功的案例。2009年，保利地产以实际楼面地价约4714元/平方米的成本获得琶洲村旧改项目。截至目前，保利地产琶洲综合体项目已开发有包括住宅、公寓、写字楼等产品，其中住宅产品售价达40000-45000元/平方米。

但同样在广州，保利地产另一个旧村改造项目冼村项目则因拆迁及村集体利益纠纷而陷入困局。2011年底，位于珠江新城黄金地块的冼村通过村集体经济组织冼村实业公司引入保利地产进行旧村改造，但拆迁工作因其后冼村村集体班子的贪腐而遭遇村民反对，进度缓慢。

广州业内人士表示，旧改的利润与项目开发周期成反比，运作周期越短利润空间越大，旧改项目在时间及风险可控性方面出现问题将极大地制约利润。

而在熟悉保利地产的证券分析师看来，因为目前规模比重较小，开发进度不一，旧改项目对保利地产短期整体毛利率的改善将不会有太大帮助，其指“保利地产作为国企设立一个城投公司平台，可能也是透过目前国家包括棚户区改造在内的旧改政策走向，感知到了旧改项目未来可能获得的融资机会。”

2013年6月，国务院总理李克强在国务院常务会议上提出，要研究部署加快棚户区改造，并要进一步引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。此后，如新湖中宝等发起的就棚户改造及保障房项目的再融资计划引起市场对有条件放开融资的讨论。

瑞银证券此前研究分析指出，再融资若有条件放开，对于保利、万科等涉旧改项目的房企将产生利好，其拥有的旧城改造和保障房项目或将可能获得股权融资或债权融资机会。