深圳再现新盘低开 龙岗麓园单价1.4万/平起试水楼市

临近五一假期，开发商积极试水楼市，上周已有千套新房入市。本周六(26日)，位于龙岗盐龙大道与黄阁路交汇处的麓园开盘，均价1.4-1.6万/平米，低于旁边二手房价17.6%-26%，更低于在国土局的备案价30%出售，首推200多套首次试水楼市，购房者大喊“好抵”。

由于项目在深圳房价敏感区--龙岗，此次麓园的开盘备受业内关注。购房者对其价格的接受程度，也或将成为开发商入市定价的“风向标”。而这也是深圳今年第二个低于周边二手房价入市的全新楼盘。

低于预期约20%入市

今年春节后，新浪乐居记者踩盘时，麓园销售人员曾透露项目均价会在1.8万～2万/平米之间。该价格已高于龙岗中心城地铁沿线部分项目。在开盘当天，工作人员仍对未进入销控区的购房者表示，房价在1.6-1.7万/平米区间。

开盘当天并无出现深圳楼盘开盘一惯有的“人满为患”盛况。到场人员约200多位，交了3万认筹的客户约100多位。“听说是1.7万/平米，这次我就是来退认筹的，1.7万那么贵能卖50套就偷笑。”在待选区的游女士对记者说到。

但实际的购房价格却大出所料，均价在1.4-1.6万/平米区间。有业内人士分析，“麓园这个价格区间让位于新城大道与龙凤路交汇处的项目没法卖，该项目周围农民房较多，征收成本高，开发难度大，但麓园较靠近高速路口，未来楼盘开发速度快，房子升值空间较大。”但对于在福田南山工作的客户来说，该地区物理距离仍是硬伤。

购房者大喊便宜

乐居编辑在现场了解到，麓园本次开盘，主推5栋和3栋A座，全部户型均为81平米和89平米三房，户型种类较多，面积相近但不同格局、楼层的单位价格差异较大。

据悉，3栋A座的603及1003号房，均为89平米3房2厅2卫户型，规土委备案价分别为21579元/平方米和21662元/平方米，一位购房者透露，其实际折后总价约为135万元左右，单价在14800-15000元/平米之间，低于备案价30%。

另一位成功选房的购房者告诉记者，他购买的5栋15层一套89平米房源，总价为153万元。同样在5栋，9层03号单位，备案价为21777元/平方米，实际售价为140万元，每平米约1.57万元/平米，客厅不带阳台则少8万。另外，23层比9层贵了10万，朝花园或东北朝向更贵些。

以此计算，该项目的实际售卖价格比在规土委备案价最多低30%。现场72号选房者告诉乐居记者，在她前面已经卖出了50多套，“价格真的好便宜。”连续三位从选房区出来的购房者一致表示。购房者普遍对这个价格区间接受程度较高。

据悉，在商品房预售过程中，房地产开发企业价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%(含15%，下同)时，必须在调整之前办理商品房预售价格备案变更，否则每一套未备案的商品房处10万元罚款。有业内人士笑言，不知该项目是否有进行及时变更。

“一二手房价倒挂”再现

通常来说，新盘定价都会比周边区域的二手房房价高出15%左右。而据乐居编辑了解，与麓园一路之隔的招商依山郡二手房均价为1.7万元/平米，更远些的二手房万科翰林城单价已达1.8-1.9万/平米。而这在今年已非首例。

3月23日，深圳2014年首个全新楼盘，康达尔山海上城已均价2.15万元/平方米低开入市，该盘附近二手房价定价约为在2.5万-2.6万元/平。据悉，开盘当天看房人数近千人，开发商报称卖了9成，将近日光，吸金6亿。

事实上，新房价格比二手房价格低这种“一二手房倒挂”现象，频现于2008年底。在2011-2012年也曾出现。当时的房价“拐点说”盛行。但被业内专业一致否决。

由于目前信贷依旧紧缩，市场观望情绪浓厚，部分开发商以垫付首付、低首付等形式吸引购房者。深圳一季度新房推售及成交均不活跃，从已入市的楼盘价格中可见开发商定价谨慎。

此前，乐居记者走访深圳14家银行，发现各家银行二季度房贷利率再创高峰，最高利率上浮达30%。而在4月22日，中国人民银行下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率的文件，引发业内人士认为央行即将调整存贷比进行救市的猜测。