一季度珠海楼市量跌价挺：横盘整理 调整待方向

伴随着年前一系列的“大佬悲观论”，再加上年后的“崩盘论”，楼市跌跌撞撞走完了第一季。

珠海的情况又如何？记者走访了解到，当前珠海各大银行房贷利率已全面收紧。基准利率上浮10%屡见不鲜，房贷周期也长达一两月甚至半年。在这种情况下，珠海楼市成交量也有了一定的下滑。并且，有部分公司为了尽快回笼资金降低了一次性付款的折扣，有的和按揭的折扣差距达到6个点以上。但放眼目前的楼市，不管杭州、常州、以及鄂尔多斯的楼市行情怎么样，珠海的房价却未出现像样的调整，不过，受崩盘论和房贷收紧的影响，不少市民表示会观察一段时间，暂时不会出手。

房贷

利率上浮放款周期长

开年本该是银行贷款额度较为充足的阶段，但在2014年一季度，银行的资金却全面收紧。记者走访了解到，去年的时候，尚有部分银行有首套房利率的优惠。但到2014年，优惠已销声匿迹，上浮才是常态，甚至保持基准利率的都已凤毛麟角。

珠海工行、建行、中行、农行等四大银行首套房利率均已上浮10%。广发、东亚银行等则上浮了20%，而农村信用社更是上浮了40%。此外，像深发展银行甚至停止了住房按揭贷款。贷款利率上浮的同时，贷款发放周期也明显拉长。以前一两星期能办下来的业务，现在常常要一两个月甚至半年才能办下来。某中介业务员告诉记者，建行去年10月份申请的贷款，现在都还有很多没放下来。

成交

一二手均下滑结构变化

在资金收紧的情况下，楼市作为资金密集型行业，不可避免地受到影响。一季度以来，全国多个大城市出现楼盘降价的情况。这些不利因素也对买卖双方的心态造成了一定的影响。

某代理公司透露，该公司一季度的成交同比去年下降了约30%。珠海统计局数据也显示，2014年1-2月份，珠海共销售一手商品房31.47万平方米，同比下滑了10.3%。二手交易面积则下滑了6.1%。

但业内人士告诉记者，二手的实际交易面积下滑幅度比真实数据还要大。“真正二手公司交易的数据下滑幅度超过了20%”，正顺地产总经理杨东方说。

市场成交量萎缩的同时，市场结构也悄然地发生着变化。业内人士认为，当银行资金收紧，对改善型市场影响会比较大。“即使银行利率有所上浮，刚需该买的还是会买。但改善型买家购买决策上有着一定的随意性。银行资金的松紧，很有可能影响到他们对楼市前景的判断。”同裕地产营销部经理刘海告诉记者。

新香洲某中介门店经理王小姐也告诉记者，去年该公司成交分布中，刚需和改善约各占50%。但今年改善型只占30%。“改善型买家多是企业主或小老板，银行的资金收紧，多少会影响到他们的现金流，从而使得他们无法顺利将资金投入到房产购置中”，王小姐说。

折扣

一次性付款促销力度加大

业内人士认为，贷款周期的拉长，势必影响到开发商回笼资金。在这种情况下，部分开发商也采取了一定的措施，有的开发商降低了一次性付款的折扣。在资金环境正常的市场情况下，不少楼盘的一次性付款折扣都是比按揭低1至2个点。但当前，部分公司的一次性付款折扣已比按揭贷款高四个点以上。

佳兆业水岸华都此前的折扣为一次性95折，按揭98折。但该公司内部人士向记者透露，当前水岸华都的一次性付款折扣已比按揭低六个点。“我们还不是拉得最大的。有的楼盘已有10个点了。”该人士称，“我认为如果银行继续这样收紧资金的话，加大一次性付款的折扣会成为一种趋势。”

此外，市区还有部分楼盘取消了按揭贷款。华发四季2013年尚有按揭选项，但到年底，该楼盘只受理一次性付款。当前，该楼盘为一次性付款98.5折，不接受按揭支付。

价格

普遍坚挺部分微涨

但尽管成交量在下滑，珠海并没有出现几个大城市楼盘大幅度降价的情况。

今年3月份，位于西区白蕉的时代倾城开盘，均价超过9000元/平方米，而旁边的万科魅力之城均价为8千多。记者发现，2014年以前，西区8000元的楼盘算是常态，只有少数几个标杆楼盘开出9000元的均价。但进入2014年，9字头楼盘渐渐多起来，市场向上的力量明显。

此外，市区的在售楼盘也依旧坚挺。房价百城指数数据显示，2014年1-2月，珠海楼市成交均价为12672.5元/平方米，2013年12月则为12687元/平方米，基本上相差无几。记者登录搜房网数据中心了解到，2014年珠海主城区无一楼盘降价。部分卖到尾盘的项目甚至有一定的涨价。如心海州、诚丰水晶座这样的珠海在售楼盘也有数百元的涨价。

“我们(心海州)开盘时卖得很火，因此也顺应市场的态势，有了约300元的涨价。接下来我们还有涨价的计划。毕竟整个珠海市场都是向好的。”心海州某销售经理告诉记者。

某业内人士也告诉记者，今年珠海楼市不会呈现去年的火爆，但考虑到库存、成本等因素，价格还是会保持坚挺。

记者手记

会不会崩盘？库存量是晴雨表

似乎是习惯了房地产行业多年来只涨不跌的神话。市场上一有风吹草动，就会被过度解读为拐点或者下行。当一二线城市部分楼盘降价幅度达数千元，人们不禁要疑虑，这是否真的是崩盘的前兆？

楼市会不会崩盘？这还要数字才能说了算。商品房市场的库存量可以说是晴雨表。曾有专业机构指出，楼市库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。珠海中原地产数据显示，珠海市场2013年末整体存量17842套，库存消化时间约为8个月，处于较为平衡的区间；珠海世联则认为，2013年底珠海库存163万平方米，按月均去化30万平方米计算，库存消化时间不到6个月。在2012年市场最为寒冷的时候，珠海库存消化周期动辄十几个月，那时候珠海楼市都没崩盘，遑论现在？

但不可否认的是，好日子确实告一段落了。某民营房企营销经理告诉记者：“民营企业对于今年的市场环境，倍感压力。”2013年的珠海楼市以量价均创下历史新高完美收官。但作为周期性的行业，继续冲高就显得不现实了。有业内人士认为，当前的楼市正处在高位横盘的阶段。在这个调整的过程里，市场格局进一步分化的可能性极大。总体上来讲，当前的形势，只能是谨慎乐观，“看房容易，买/卖房不易，且行且珍惜”。