江浙楼市降价预期蔓延 房企快速回笼资金

继常州、杭州、宁波等长三角多地出现楼市价格下调之后，被视为较为房价较为稳定的无锡也加入了降价行列。苏宁悦城、金科世界城、世茂国际广场、恒大城等楼盘纷纷降价，降幅从1000元/平方米—2000元/平方米不等。其中，处于风口浪尖上的苏宁悦城还因大幅降价引发了一场大规模业主维权活动。

“就目前市场来看，整体房价依然处于高位，但逐渐出现了触顶的迹象。2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。”鸿毅资本总裁张义鸿分析认为，种种因素导致市场的观望情绪越来越浓，未来的市场将出现不同程度的分化。

快速回笼资金

“无锡楼市的下调其实从2月底就开始了。当时位于无锡太湖边的龙湖滟澜山项目对其200多套小户型公寓产品尾盘进行清盘,均价不超过4000元/平方米,小户型总价仅19万元左右。相比此前5999元/平方米的价格，显著的下降幅度使200套房源在短短2小时内就被一抢而空。”无锡当地一位地产分析师告诉记者。

无独有偶，杭州萧山四个楼盘，常州雅居乐星河湾、九龙仓等品牌项目，无锡绿城和恒大项目以及烟台个别项目，纷纷加入共同掀起第二波降价潮。处于降价漩涡的杭州萧山的开元房产区域营销总监表示，降价原因主要是：“现在楼市存量走高，去化速度也比较慢，我们选择让利市场，同时也能快速回笼资金。”

从供求关系来看，降价城市都是供大于求、矛盾比较突出的城市。中国信息集团联席执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者，“从现在情况看，杭州、常州、无锡等基本上都是长三角的城市。在这一轮房地产市场发展过程中，这些城市压力比较大。比如说无锡、常州，去年的热度消耗了大量需求，但并未能改变当地市场供求关系，一旦后续需求无法跟上，就会马上出现滞销局面。”丁祖昱认为，这些城市市场的核心还是供求关系，而不仅仅是存货消化周期的问题，加之土地新增供应源源不断，更加深了供求失衡矛盾。

中原地产研究总监宋会雍认为，2014年上半年上海房价上涨力度会逐渐减弱，到2014年下半年将开始出现疲软，但从2014年的年中到2015年年中，能够走平、走稳。

降价为更优周转

“中大型房企降价一般都是策略性的降价，从房企的战略来考量，选择在什么地方降价，降幅多少，回笼资金多少，都是经过精心的财务设计的。现阶段降价的中大型房企，最主要还是为了更加快速的周转。”旭辉集团董事长林中在接受中国房地产报记者采访时表示。

以常州九龙仓旗下年华里为例，此前均价6000元/平方米左右的房源，现在降至5000元/平方米；九龙仓相关负责人称，在经过多轮价格测试以及审慎考虑后，确定了项目的最终开盘价格，也得到了香港总部的支持。九龙仓内部有关人士称，公司并不存在资金链紧张的问题，价格调整是为了适应市场。

“三个项目几乎都是在‘贴成本出货’。”一位熟悉九龙仓的开发商对记者分析称，九龙仓集团层面应该“不差钱”，做出这样的价格调整动作应属于“策略性降价”，这也说明九龙仓官方认为目前国内二三线楼市存在较大风险。

“历史经验无数次证明，在市场的胶着期，率先降价的项目都能够取得很好的销售业绩。无锡降价楼盘团购三天成交近百套，九龙仓更是出现了屋外闹事、屋里火热签约的两重天格局……这样的例子不胜枚举。”丁祖昱告诉记者。

丁祖昱认为，在供求关系相对失衡的城市，降价就是降价，早降早主动，晚降就被动。晚降的项目往往要为早降的项目“抬轿子”，最终为别人举价格杠铃。

据九龙仓内部人士透露，在集团层面，九龙仓也提出要学习内地开发商高周转、快速开发的策略。目前，内地规模化房企基本沿用“5、9、12、30”模式：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼现金流转为正……类似的快速周转模式帮助内地不少中型企业迅速扩大规模，如近年的阳光城、九龙仓等。从供求关系来看，降价城市都是供大于求、矛盾比较突出的城市。