长三角楼市降价探寻 停贷风波背后的利益博弈

据中国房地产报消息，“没想到来得这么快，我们预计今年4~5月份会有一个窗口期，市场会出现下滑，2月份就来临了，有点出乎意料。”旭辉集团总裁林峰告诉中国房地产报记者。“对于今年的房地产市场，我们的判断是相对谨慎，但不会出现崩盘的情况。”

林峰认为，近期，互联网金融的兴起，银行理财产品的收益率明显提高，加上利率市场化的速度在加快，存款利率的提升在所难免。一旦存款利率提升，银行的贷款利率也将随之上涨。对于房地产行业而言，未来各城市房地产市场将呈现分化状态，同一个城市不同板块也会出现不同的表现。

记者实地走访了杭州、常州、上海等地。多位接受采访的开发商高管表示，自己的楼盘目前不打算降价，此轮降价不具有广泛的代表性。但投资者需警惕个别城市风险；个别银行的惜贷行为属正常调整，银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性不大。

降价会否蔓延

杭州城北的楼盘德信北海公园宣布以15800元/平方米的价格“清盘”，相较之前均价下降近3000元，成为马年首降。这一突如其来的降价，给杭州乃至全国楼市投下了一枚“炸弹”。

中国房地产报记者在德信北海公园售楼处了解到，德信北海公园的此次降价实际上属于尾盘销售，并非企业资金链的问题，真正降价销售的房源仅30套不到。而外界盛传的该区域8个楼盘全面降价的消息，经记者核实后发现，仅德信北海公园和天鸿香榭里两个楼盘。

以该区域的万科为例，万科北宸之光销售经理梁志坚表示，万科目前处于项目认筹阶段，价格还未定，所以不存在降价一说，“有价格体系在这边，是根据位置不同定价的。”据悉，该楼盘此次将推近200套房源，认筹数已超200组。同样，名单中的其他楼盘的工作人员也向记者证实，他们并未降价。

“杭州的北部新城比较特殊，这个区域土地的供应量比较大，但房地产的去化速度比较慢，如果市场出现低迷，此板块首当其冲。”林峰告诉记者。

随着恐慌情绪的蔓延，广州、深圳降价的消息也开始见诸报端。但据记者了解，目前仅是开发商推出的让利促销活动，暂时还没有明确打出降价的旗号。如广州时代花生推出8.8折优惠活动，据该盘销售人员介绍，实际上并没有降价，2月比1月还小幅涨了1个点。

“总体看来，杭州房地产市场整体供大于求，去化缓慢，不存在房价继续大幅上升的动力。但个别楼盘降价行为不会成为行业普遍现象，就全国整体房地产行业来看，彻底崩盘的可能性不大。但我接触的房地产高管们对于2014年的房地产市场，普遍比较谨慎。”朗诗集团董事长田明接受中国房地产报记者采访时表示。

实际上，2014年整个房地产行业资金压力并不小，尤其是在2013年通过信托、基金、债市等渠道融资然后高价拿地的房企，如泰禾、融创等，负债率已超过100%，一旦房子滞销，将直接影响公司现金流。

中信证券数据显示，2014年集合信托需兑付的本息将近1万亿元，房地产占比27.34%，规模为2479亿元。

停贷风波背后的利益博弈

真正让楼市蒙上阴影的是兴业银行的停贷消息。虽然2月26日在A股上市的13家银行都在其官网醒目位置发布公告，表示房地产信贷政策没有变化。

“凡是和房地产相关的上下游，钢铁、建材、水泥等今年基本上都已暂停贷款，开发贷和按揭贷虽说未停，但规模却比以往缩小很多，同时，在资格审查和审批流程上更加严格。”建设银行一位不愿具名的支行行长告诉记者，“大房企信用好，贷款规模大，银行还是会放贷。”

“兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链金融业务，主要出于分行上报地产类融资项目过多，其表外及投行业务资产池中地产类占比偏高，从行业集中度的角度主动控制风险敞口，属于较为正常的资产配置结构调整。”中国农业银行上海分行一内部人士表示，“不宜对目前个别银行在个别领域经营政策进行过度解读，也不必因局部地区的风险暴露，就对行业整体经营过度悲观。”

该人士告诉中国房地产报记者，从去年年底到现在，银行的开发贷和个贷都卡得很紧，一个重要原因是受到互联网金融冲击以及利率市场化的趋势，存款利率的提高在所难免。一旦存款利率提高，也就意味着贷款利率也要提高。目前属于窗口期，银行有自己的考量，一下子把贷款放出去，显然不划算。

记者以购房者的身份探访了上海四大国有银行，得到的答复几乎一致：目前从银行拿到贷款也非常困难。“以往是一个月期限能拿到款项，但现在额度什么时候能批下来还真不好说，年后各银行住房按揭贷款额度都很紧张，没有银行可以保证贷款批下来的时间期限。”一位国有大型银行的信贷人士表示。

“总体而言，银行贷款趋紧原因在于利率的博弈上，对于银行而言，房贷还属于优质的贷款，银行不会轻易停贷。”上述农业银行的人士告诉记者，“个别银行是出于分散风险的考虑降低房地产类贷款占比。一方面，兴业银行的房地产行业贷款占比在业内相对较大；另一方面，兴业银行的此类贷款对象多是中小开发商，项目多集中在三四线城市。”

市场分化来临

降价发出明确风险警示的同时，房企囤地补仓意愿却依旧强烈。2月25日，杭州滨江区白马湖住宅用地出让，中南置业、德信、滨江、中海等房企均参与竞拍，最终中南置业以13.41亿元，折合楼面价7258元/平方米，溢价率为20%将其收入囊中。

钜派投资总裁姚伟示认为，城市分类主要有一线城市、潜力型城市、脆弱型城市和危险型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如温州、无锡、常州的供求比比较脆弱，像这类城市的危险系数就会比较高。

中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年(2009年~2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市土地供应过剩，均明显高于100%。

分时间段看，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四个一线城市明显低于平均水平，处在供应不足的状态。

上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；部分二线省会城市对周边人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险。

“从我们目前掌握的情况来看，属于个别现象，不具有代表性，朗诗集团目前没有更进一步的措施。”田明告诉中国房地产报记者，中国的房地产受三个因素影响。第一个是中国的人口结构。人口趋势的演变，房地产市场也在随时变化。第二个因素是城市化进程。中国农村里面基本上没有房地产，但是中国城市化的进程会让很多的农村人口变成城镇人口，在总人口的格局下，城镇人口会增加。第三个是受到宏观经济的影响。在这三个因素综合影响下，中国房地产大概会在10年以内会面临一个向下的拐点。