房地产2014信贷指引：5000亿兴业弃夹层

据理财周报消息，从预警声四起，到13家上市银行集体表态，市场嘈杂了整整一周，到处弥漫着房地产变数的气氛。2014年2月最后一周。银行的房地产贷款陷入一场罕见的迷局。

处在风暴眼的兴业银行，在市场哗然中承认停止房地产夹层融资业务，并称对经营“没有实质影响。”而据中金公司测算，2013年上半年，兴业银行所有房地产融资规模达到5000亿元。

房地产业务风险并未伴随着银行表态而消失。反而如同藏在水面之下的暗礁，迟早水落石出。银行业内人士普遍认为，今年三四线城市的开发贷将趋于谨慎甚至暂停。

史上最急促房地产信贷风暴始末

一场急促的房地产信贷风暴，席卷整个银行业。

2月21日晚，一则“兴业银行暂停房地产贷款业务”的消息，在理财周报记者所在的金融微信群悄悄流传。次日恰逢周末，但消息持续发酵。

“深圳某中型银行总部大BOSS在视频会议上提示房地产风险，对房地产业务态度发生了大转变”。传言演化扩散，调整房地产贷款政策的银行名单不断拉长：招商银行、交通银行、中信银行、农业银行等先后上榜。

沸沸扬扬的传言扰乱了分析师们平静的周末。国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券等，周日纷纷召开紧急电话会议。

市场一片恐慌。2月24日开盘后，上证指数和深证成指迅速下滑，银行股集体重挫，地产龙头股“招保万金”更是呈断崖式下跌，其中保利地产大跌8.51%。

2月24日当晚，风暴眼中兴业银行抛出公告：为进一步优化授信投向，调整资产结构，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，该行暂缓办理部分房地产新增授信业务。

至此，有关兴业银行的传言落地。如同蝴蝶煽动的翅膀，房地产信贷调整风暴的气息已到处弥漫，预警声四起。

2014年初银监会明确银行业监管工作重点时已强调：切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

国海证券分析师李亚明表示：“实际上银行业对于房地产贷款收紧的趋势已经明显，无论是开发贷还是个人按揭贷款，利率都出现了上浮趋向，而且贷款的放款时间明显拉长，房企的贷款利率综合成本已经达到10%，导致去年以来很多一线房企寻求海外较低利率的融资。”

超出意外的是，兴业银行公告次日，银监会紧急向各家商业银行摸底最新房地产融资政策。2月25日当天，停贷传闻主角之一的招商银行率先发文否认。其公告称：“招商银行一贯严格执行国家房地产政策，稳健开展房地产相关融资业务，近期未调整房地产信贷政策”。

2月26日，交通银行、民生银行、华夏银行、浦发银行、中信银行，以及工、农、中、建四大行也相继发布公告：房地产信贷政策没有变化。光大银行和平安银行亦做出相同回应。

短短两天之内，13家上市银行为信贷政策集体发声，这在历史上极其罕见。尽管异口同声，各家银行的表态依然透露了不同的政策倾向。

如工商银行表示，重点支持符合国家调控政策的普通商品住房和棚户区改造等保障性住房项目。中国银行则称，支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目。而农业银行优先满足居民首次购买普通自住商品房贷款需求，积极支持“新市民”置业安居需求，稳步加大个人保障性住房按揭需求支持力度。

遏止预警的声音来得十分突然。对于房地产信贷风险，做出直面回应的银行寥寥无几。其中农业银行称，已关注到目前房地产市场存在的风险，将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。平安银行则表示，“我行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策以及银行具体情况，随时调整房贷相关政策。”

在各家银行公告的围墙之外，房地产贷款的相关消息依然占据各大网络。银行的退与进，给房地产业务市场带来阵阵迷雾。

兴业全口径房地产规模5000亿

经过一周的演变，兴业银行房地产停贷事件，终被证实为个案。不可否认的是，这轮停贷风暴散发出房地产业务强烈的风险信号。根据目前可查询的公开财报，去年银行在房地产业务领域呈现出“先退后进”的特点。激流勇进的并非兴业银行一家银行。

在业内，兴业银行是最早实施房地产战略业务的银行之一。今年春节前两周，兴业银行在全行资产负债管理例会和风险管理例会中做出停贷决定。

理财周报（微信公众号：money-week）记者获悉的兴业银行相关文件显示：“在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，（房地产）风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难，鉴于上述因素，全行停止办理所有房地产夹层融资业务；同时，对房产供应链金融业务、企业金融业务条线要重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。”

据银行业内人士介绍，所谓夹层融资，是一种“假股权、真债权”模式，本质上属于曲线发放贷款。通常做法是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权(通常不超过10%)。融资对象往往是不符合“四三二”规定（即四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质）的房企。

兴业银行称，“所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”从整个行业看，根据中金公司测算，去年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000亿~2000亿元，占房地产开发投资的1%~2%。

在兴业银行内部，其夹层融资主要放在投资银行部，属于所谓的表外业务。供应链金融则属于企业金融条线下的贸易金融部。截至2013年6月，公司供应链融资业务余额4023.88亿元。公开财报显示，2012年底至2013年上半年期间，兴业银行的房地产开发贷款余额从1106.49亿元增长至1225.93亿元，占总贷款的比例从9%上升至9.16%。

根据中金公司的测算，2013年上半年，兴业银行所有的房地产和地方平台表内表外业务加起来，占其总资产的比例为34%，全口径的房地产融资达到5000亿元。这一说法，尚未得到兴业银行回应。

“兴业银行收缩房地产夹层融资和供应链融资的主要原因是其风险偏好的主动下降。兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。”中金公司报告称。

不过，去年年中至今，各行尚未披露相关数据。大部分银行对房地产贷款占比的下调，集中在2013年上半年。

根据16家上市银行去年上半年披露的房地产开发贷款数据，北京、农行、中信、民生、华夏、兴业等6家股份制银行的房地产行业对公贷款占该行贷款比例均在9%以上，其中占比最高的是北京银行，达11.72%；光大、中行、平安、工行、浦发等5家银行相关贷款占比则在7%~9%之间，而交行、南京、建行、宁波、招行的相关占比则在5%~6%之间，其中最低的为招行的5.03%。在房地产开发贷款的绝对值方面，四大国有银行遥遥领先，规模最大的为中国银行的6028亿元，是兴业银行的5倍。

相比2012年年底的房地产业务贷款规模，2013年年中，16家上市银行有10家银行出现占比下滑。其中降幅最大的为民生银行，从2012年年底的10.69%降为9.48%，减少1.21个百分点。

而在去年下半年，各家银行在房地产业务领域淘金步伐加快。央行近日公布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19%。增量上，全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元。其中，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%。

额度趋紧，三四线开发贷难批

“目前股份制银行中，只有少数银行还在扩张地产融资，大多已经开始控制。”招商证券称，需要指出的是，地产融资控制的主要是夹层融资和地产产业链，并非是直接地产贷款，但影响类似。

平安银行是正在扩张地产融资的银行之一。该行去年中报显示，房地产贷款占总贷款比例环比增加2.17个百分点，达到8.03%，去年三季报的相关比例则进一步提高到9.24%。

2013年以来，曾专注于贸易融资的平安银行明显加快对房地地产业务投入。先是在各地迅速成立地产金融事业部，然后设立“地产金融俱乐部”与全国性房企签约。

平安银行方面表示，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，平安银行有意识进行了压缩。目前平安信贷政策没有变化，选择满足刚性需求的房地产开发商进行合作，通过稳健的风险控制措施保持业务健康可持续发展。

国泰君安银行分析师邱冠华称：根据当前形势，相对而言，商业银行开展房地产相关业务的大致策略是：总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说，房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。

从2013年下半年开始，多位平安银行市场部人士对理财周报（微信公众号：money-week）记者表示，今年房地产开发贷款的额度比以往紧张，抢额度的现象相当普遍。

长江证券最新发布的研报指出报告预计今年银行的房地产贷款将体现为“大公司，大城市”的两大原则，类似夹层贷款在内针对小型地产商的融资方式以及个人房贷将受到较大冲击。

具体来看，银行将加强房地产核心客户的选择及管理；业务集中于超一线及一线城市，且不得扩展到分行所在其他区域。此外就是重点支持普通住宅及土地储备贷款，降低商业地产比例。控制居民首套房贷总量。即使上周央行进行1080亿的正回购回笼资金，但银行间利率仍然超预期下滑。由于利率低于“走廊“下限，央行预计将重启央票收紧长期流动性。受监管窗口指导影响，银行大幅降低非标配置，并加强流动性管理，目前将是政策性金融债融资的有利窗口，维持流动性长期偏紧的观点。

早在去年10月，海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷发布《房地产泡沫必破，并将引爆金融危机》一文。

他提供一组数据，银行表内贷款中，按揭贷款占13%，开发贷和建筑贷占10%，地方政府融资平台占15.2%，故38%的贷款直接与房地产和融资平台相关；在表内贷款中，54%是抵押贷款。银行的表外贷款预计为13万亿-16万亿，其中70%左右投向房地产和融资平台。由此可见，土地与房产的未来价格变化，基本决定了银行资产的风险度。