北京刚需强大房价难降温 自住房项目加重观望预期

伴随高价地层出不穷，越来越贵的“面包”究竟有多少人能买得起？

搜房网今年对北京1120位购房者进行的问卷调查结果显示，北京刚需项目购房者中98.18%的人购房预算低于300万元，改善型项目购房者中近八成受访者购房预算在150万~300万之间。

“现在北京非核心区域一套刚需项目的平均成交价格大概在300万左右，而主流购买力更多集中在200万，这之间就是供需平衡差，这一差额肯定会而且正在越拉越大。”兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻(微博)》记者采访时指出，目前楼市的销售高潮期已经持续了两年，今年将面临调整，而这次调整很可能不是源自政策外力，而是内调。

供需比悬殊房价难降温/

根据搜房网针对北京1120位购房者最新调查显示：北京刚需购房者中逾三成（32.73%）的受访者购房预算是150万~200万元，27.27%的受访者购房预算在150万以下，21.82%的受访者购房预算是200万~250万元，16.36%的受访者购房预算是250万~300万，另有1.82%的受访者购房预算是300万元以上。其中，近七成（69.09%）的受访者购房的意向面积是50~90平方米。

可以看出，大部分购房者预算集中在200万元以下。

中原地产统计数据显示，2013年北京市场总价200万元以下的住宅总成交套数为45274套，均价为14668元/平方米，占全市总成交的56.75%，这一占比也是数年来首次跌下60%。

“价格上涨导致了郊区中低价房源水涨船高，200万元、90平方米以下的房源供应占比也在下调。”中原地产首席分析师张大伟对此指出。

北京楼市真实的购买力如何？这些问题似乎很难找到标准答案。

2012年底，市住建委曾公布了这样一组数据，在北京市限购令实施以来的一年多时间内，北京市以“连续5年以上缴纳社保”为审核条件的申请家庭共2.73万户，占全市申请家庭的5.6%；其中实际购买住房的1.47万户，占全市购房数的5%。

按照这一数据粗略估算，限购以来的一年多，北京全市购房的基数大约在30万户左右。

亚豪机构统计数据显示，北京2014年1月份接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。

与此同时，北京新建住宅市场的成交量近几年也一直徘徊在年成交12万套左右。不难看出，北京楼市之间的供需比一直存在较大的悬殊，这也是北京楼市价格持续飙高，难降温的根本原因。

自住房项目加重观望预期/

“不是购买力减弱的问题，是心理预期的问题。”亚豪机构市场总监郭毅直言。

的确，低于周边在售价格20%甚至更多的自住房项目无疑将锁定很大范围的购房者，等待、观望的情绪越来越重，影响了市场的成交状况。

中原地产研究部统计数据显示：2014年春节后，北京楼市收获历史最差开局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交979套，二手房住宅仅成交3543套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。

二手房市场反应更加强烈。据统计，2月份以来北京二手房成交均价在3.12万元/平方米，相比1月份的3.18万元/平方米和去年12月份的3.26万元/平方米出现了持续下调。据多家中介机构反映，二手房报价下滑幅度也有加速现象，目前北京二手房报价平均约3.2万元/平方米。

“因为需求出现观望，房主的心理价位出现了调整。部分业主开始愿意调低报价。”张大伟对此说道。

今年2月15日，金隅地产位于北京高井和单店的两自住房项目开始申购，数千套的总量相当于北京接近一个月的商品房住宅成交。

据《每日经济新闻》记者了解，北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中。

刚需依然强大/

“目前来看还没有发现项目成交出现放缓，但商品房参与摇号的客户基数在减少。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者说，之前其所销售的商品房参与摇号的客户比例大约是在1:4~1:5，更有甚者摇号比例高达1:10。“现在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例维持在了1:2。”

根据亚豪机构数据统计显示，3月北京商品住宅市场预计将有35个新老项目入市销售，与2013年同期齐平。

《每日经济新闻》记者走访了上述即将入市的部分项目后发现，在预计3月份开盘的多个项目均出现了报价的上涨，其中位于房山区的某项目上一期价格在20000元/平方米，而目前报价则接近25000元/平方米；另一位于台湖区域的一个项目涨价幅度也达到了50%。

“3月入市项目报价的明显上涨，一方面是受到限价解禁利好的拉动；另一方面则是基于地价水平的不断上升以及未来可预见的新增纯商品住宅产品的不断减少。”亚豪机构副总经理高姗告诉《每日经济新闻》记者。

“从目前的情况来看，刚需项目基本上没有收到交易放缓的影响，相反很多项目蓄客期都比较长，基本上开盘后的去化速度还是比较快。”上述房企人士对记者说道。

在郭毅看来，今年上半年北京市场并不会发生较明显的变化，但一些定价过高的高端项目的销售也许会放慢，“预计下半年开始楼市格局就将逐渐出现调整，楼市库存压力缓解的同时，高端市场价格趋高、竞争走向激烈也已成定局。”

对于今年的盈利状况，也有房企人士直言利润空间将越来越小。对此，宋延庆告诉记者，随着市场的竞争越来越激烈，行业平均利润率也将会越来越低，预计“年均净利润降低1个百分点”的趋势会持续下去。