2014年中国海外房地产投资仍将聚焦成熟市场

中国海外房产投资在2013年出现井喷之后，2014年走势将如何变化？

戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie向21世纪经济报道表示，今年海外房地产投资热点区域仍将集中在成熟市场。在商业地产和住宅领域，伦敦、纽约、旧金山、温哥华和新加坡等地或将成为热门投资地。在传统酒店业领域，成熟市场仍为适宜投资地。而对于中国开发商刚开始涉足的度假酒店，东南亚地区和澳洲的吸引力最大。

据仲量联行统计，2013年，英国和美国房地产市场吸引中国资本最多，其中英国由2012年13亿美元上升至23亿美元，而美国由2012年2.64亿美元飙升至31亿美元。在亚太地区，中国对外商业房地产投资主要集中在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引7亿美元和10亿美元资金。由此可见，成熟市场在2013年已成为中国企业或个人海外房地产投资的首选。

2014年，这一趋势或仍将延续。

商业地产继续受宠

在商业地产方面，Shaun认为，对于中国企业来说，能带来稳定租金收益、并能在未来具备资产价值增值的商业物业,将成为受中国企业欢迎的投资标的。而这些资产标的通常都位于成熟市场。“一个具备这样条件的市场便是伦敦。事实上，在过去的一段时间内，中国投资者已经在伦敦进行了大量投资。最近一个极有影响力的案例便是中国平安买入了劳合社大楼。”Shaun说，“当然，纽约、旧金山、温哥华、新加坡以及其他成熟市场也受开发商和投资者钟爱。”

海外度假酒店空间大

在传统酒店业方面，Shaun认为中国资本仍将流向成熟市场，投资建造或收购发达地区的酒店。因为这些市场将吸引更多的商务旅行者以及游客。“在传统酒店业，中国投资者已经再一次将目光聚焦于成熟市场的城市，例如伦敦。万达已投资7亿英镑的伦敦九榆区改造项目,这个项目就包括在这个区域建造一个五星级酒店。”

“然而，对于度假酒店来说，对中国企业来说还是块始开垦的处女地。”Shaun说，“随着越来越多内地富裕人群的增长，越来越多中国人选择出国旅游。除此之外，周边国家，如印度等国也有大量出国游客。他们首选的目的地是东南亚国家以及澳洲。泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、印尼、斯里兰卡以及澳大利亚等地将积聚大量客源，对中国企业来说兴建旅游度假村将有很大空间。”

今年起不少上市公司或有意涉足海外博彩业,异常引人注目。但Shaun认为这只是少数，不会成为市场的趋势。“博彩是一个特殊的市场，各国政府对博彩业都有严格的法律法规限制，对于赌牌的发放十分审慎。一般来说，赌牌只发放给那些经验丰富，有良好历史运营记录的赌场运营者。而对于没有这方面经验的中国公司来说，很难获取牌照。”Shaun说，“当然，和有经验的国外赌场运营者合作是一种方式，但不是长久之计。”

重税难压伦敦房价

关于海外住宅市场的投资，Shaun认为，包括伦敦、纽约、旧金山、多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本和新加坡等成熟市场仍将成为中国投资者首选。中国公司或将在这些区域开发或投资大型综合住宅项目，或中国居民或将在这些区域购置房产。这些城市繁荣的经济以及大量人口流动将不断提高对这些市场的住宅需求。在这些市场的潜在购买者可分为三类：一类是在这些区域生活或工作的富裕人群；一类是经常性出差至该区域人士或游客，他们想在这些地区有一套属于自己的房产用来居住；另一类是购买住宅以作为二手房出租的人士。“这些都将导致资产本身的增值和租金的上涨。”

拿伦敦来说，一方面，大量超高净值人群涌入这些区域购买房产，这导致伦敦房价的持续上扬；另一方面，越来越多人不能承受高房价而租房，这将导致租金的上涨。而被问及伦敦空房泛滥可能令市长启用重税，Shaun认为这会有一定影响，但影响不会很大，因为富人不在乎这点小钱，更看重长期投资价值。

对于另一备受关注的政策变动——加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场影响，Shaun同样认为影响不会太大。“投资者不是因为移民目的而去投资。”这些地区的资产价值仍有上升空间，而且很大一部分是个人投资者为子女教育而买房。“加拿大是个以教育出名的国家，相当一部分在加拿大购买住宅的中国人是为了在当地上学的子女有一处稳定的居所。同理在悉尼和墨尔本也是如此。”

今年海外房地产投资规模是否会延续去年强劲增长的势头？

对此，Shaun认为目前还很难判断。“从企业投资者角度说，中国银行对于贷款的发放越来越严格。从某种程度上说，开发商是否扩张海外投资取决于银行的资金供给，如果没有足够的资金则会放缓海外投资的脚步。”Shaun说，“而中国个人投资者的闲置资金仍处于增长态势，可以预测个人海外物业投资仍将延续2013年的增长态势。”