房地产短期内仍不可替代

华远董事长任志强（微博）曾将房地产比喻成“夜壶”。在他看来，房地产就是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。财政部国库司公布的“2013年财政收支情况”显示，房地产短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。

房地产对财政的作用主要体现在各项税收以及土地出让金方面。2013年房地产税收收入和土地出让金收入双双呈现大幅增长态势，房地产税收收入首次超过2万亿，土地出让金收入突破4万亿，同比增长超四成，全年房地产业对地方财政收入的贡献度再创新高。

在房地产各项税收方面，2013年，房地产“五税”总收入为12215亿元，比2012年增长约21%，近十多年来涨速迅猛，是2001年的24倍，年均增长40.4%。其中契税3844亿元，增长33.8%；土地增值税3294亿元，增长21.1%；耕地占用税1808亿元，增长11.6%；城镇土地使用税1719亿元，增长11.5%。

在“五税”中，房产税占“五税”总和的比重呈递减的趋势，从2000年的46.5%降至2013年的12.69%，较2012年又下降0.8个百分点；同时土地增值税占比逐年递增，从2000年的1.9%升至27%，对房地产税收贡献越来越大。从2003年开始，契税在“五税”中一直稳居首位，但从2007年起逐渐下降，2012年创2000年以来的低点，2013年触底反弹。

2013年，5类房地产税收总和，占地方财政收入的比重为17.7%，比2012年上升1.1个百分点，是2000年的2倍多，再创历史新高。自2001年以来“五税”总和占地方财政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均涨幅约1个百分点。

2013年房地产营业税为5411亿元，房企所得税2580亿元，二者合计约8261亿元，加上以上的“五税”收入，共计约20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用。

土地出让金在地方财政总收入（地方税收加政府基金）所占比重也在波动中上升。2013年全国土地出让金收入为41250亿元。占比从2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可见，土地收入是地方政府最主要的收入来源，其在地方财政总收入的地位难以撼动。

上海易居房地产研究院研究员刘卫卫判断，由于地方政府潜藏较高债务风险，非税收入占比过高，增加了财政收入的不稳定因素，而政府债务风险将在今明两年集中体现。再加上房地产市场的不确定性，如果今年房地产市场开始降温，商品住宅交易环节税费减少以及土地出让金收入下降，则地方财政收入增长将面临较大的压力。

按照审计署公告，2013年后半年-2014年是我国地方政府债务集中到期的高峰时间段。2015起我国地方政府债务到期压力将逐年减轻。2013后半年地方政府债务到期额为24949亿元，占全部债务总额的22.92%；2014年地方政府债务到期额为23826亿元，占全部债务总额的21.89%。由于2013年到期债务有很大一部分以再融资的方式周转到下一年度，预计2014年到期债务本金额规模最大，偿还风险也最大。

刘卫卫认为，3-5之内，房地产对中国经济有着不可替代的作用。