刚需盘扎堆入市再闹天宫 下半年或进入静默期

据新京报消息，上周，保利首开熙悦春天的率先入市，正式拉开了天宫院区域内项目扎堆放量的序幕，一时间多个项目纷纷取证，陆续进场。值得注意的是，在这轮供应小高潮过去之后，天宫院区域将会进入间歇性休眠期。

刚需项目集中放量

距离刚需盘扎堆的天宫院区域内上一次的规模放量，时隔将近半年。而上周，保利首开熙悦春天率先打破沉寂，主力户型70-90平米的两居、三居，开盘当天推出的528套房源吸引了910人参与摇号，虽与年前参与该项目排号的1500组客户量形成差异，但仍然实现当天即“日光”。

与此同时，区域内包括中国水电云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、住总万科橙等项目在内，都在积极取证，争取开盘时间。

“区域里的项目早已经具备开盘条件，但是由于受到调控政策的影响，去年10月以后，普通住宅项目就基本停滞下来。”上述某项目负责人如是说。据记者了解，在地铁4号线生物医药基地和天宫院两站，密布了包括保利、首开、龙湖、金融街等近10个项目，天宫院区域一举成为京城楼市炙手可热的刚需板块。但自去年下半年以来，由于政府对预售审批的严格限制，区域内众多项目均无法如期入市，开盘日期一再延后。针对年后区域集中供应的态势，有企业负责人表示，区域内项目拿地时间和施工进度相差无几，因此只要取证限制放开，扎堆开盘也属正常现象。

与此前区域内动辄“一套房数人抢”的情况相比，目前供不应求的状况也得到了缓解。已经取证的中国水电云立方将于本周末正式摇号开盘，推出的最后4栋楼共有500套房源，目前约有700、800组客户排号，供需比例仅为1：2。“能够买到房子的几率还是比较大的，由于开盘时间战线过长，实际排号客户量也出现了波动”，云立方项目相关负责人告诉记者。

降低预期取证“快跑”成主流

尽管保利首开熙悦春天此次以22300元/平方米的预售均价取证，比去年同区域21000元/平方米的实际销售价格，微涨了10%。但与此前区域内项目对外的普遍报价相比，这一预售均价实际上已经低了不少。

据一位品牌房企负责人介绍，根据此前的市调情况，购房群体对于天宫院区域的接受程度在24000元/平方米左右。记者综合区域内项目在年前的报价情况，报价最高的项目单价已突破3万，最低的报价也在24000元/平方米左右。而在目前，在售项目和即将开盘项目对价格有了重新评估。记者致电多个项目售楼处获悉，对于之前24000元/平方米的报价均予以否认，并表示价格待定，将随行就市参考周边项目售价。

事实上，在接受采访的过程中，多位项目负责人都对记者表示，无论如何争取，最后获批的价格还是大大低于此前预期。

“项目本身体量也不算大，长期处于停滞状态对企业而言也是成本，既然能批，价格差不多，我们就想赶紧清盘撤出去了。”某项目营销负责人直言不讳，并表示，同样是六环外，该企业在其他区域的项目拿证价格可以突破3万/平方米，而在天宫院只能批2万/平方米，确实不好理解。

另一位不愿具名的房企人士也表示，后期项目集中开盘将使得供应量陡增，加剧竞争，因此现在能取证就抓紧时间“快跑”。

■隐忧

自住房分流刚需客群

2014年对北京楼市格局影响最大的无疑是自住房供应，金隅汇星苑、金隅汇景苑、恒大御景湾三个自住房项目预计有超过30多万人申请。业内人士认为，比市场价低30%的7万套自住型商品房供应计划，在推高改善型住宅房价的同时，必定会加剧刚需人群的观望心态，而刚需盘扎堆的天宫院区域已经首当其冲受到了影响。

“在客户心理上肯定有比较，会观望”，天宫院一家楼盘的营销总监告诉记者，据他们监测的区域成交数据显示，区域客群以刚需和首次置业客群为主，主力需求户型是60平方米一居、80平方米两居以及100平方米左右的三居；区域目前是2.3万元/平方米的报价。而以恒大御景湾为例，主力户型为80-90平方米，总价在200万元以内，预计售价也在2万元/平方米左右；无论是从地段、售价上都比天宫院区域更有优势。

“自住房属于福利房，中签比率将非常低”，亚豪机构市场总监郭毅表示，一些购房者会申报自住房，同时排号商品房，等未中签再购买商品房，使得观望的时间拉长。

但是大兴区域另一位项目营销负责人则表示，自住房政策的持续时间并不确定，只有持续稳定地供应3年以上，才能谈对市场的结构性影响，目前分析其对楼市的影响还为时过早，从他了解到的蓄客情况看，天宫院区域近期入市的商品住宅项目，“人比房多”还是主流。

■前景

下半年或进入“静默期”

2011年年底，龙湖时代天街高调入市，成为天宫院区域的首个商品住宅项目，该板块一炮而红，随后区域项目就如“接力赛”般地连续入市，连续两年成为北京楼市的最热板块。

记者了解到，除了2月开盘的保利首开熙悦春天、中国水电云立方项目外，3月天宫院区域将有金融街融汇、鑫苑鑫都汇、珺悦国际等多个项目同时入市，此外住总万科橙也预计在4-5月入市。

但经历过这轮扎堆推盘期后，业内担心，天宫院是否会陷入“静默期”；毕竟相比亦庄新城、台湖等土地热区，天宫院已久久没有激动人心的土地成交，土地“弹药”不足，楼市供应也必然陷入沉寂。

“静默可能不会太久”，区域一位开发商表示，在大兴政府的规划中，天宫院板块还有大量的土地可以供应；但何时推出，要看政府的节奏；而保利首开熙悦春天相关负责人表示，项目还有较大体量预计后期运作。