南京地王消化不良 中冶分割转让

历时大半年，中冶（601618.SH）南京下关滨江总价地王日前爆出消息：南京下关滨江1号地块已被分拆成若干小块，其中3块将以股权转让的方式在南京产权交易中心挂牌出售，上海证大集团（0755.HK）将接手其中一块。

2月17日，上海证大发布公告称，拟以最高代价11.94亿元，收购一家于中国成立的有限公司，其主要资产包括一幅位于江苏省的地块。此前的1月30日，上海证大已公告将由香港附属公司竞投上述地块，占地面积1.32万平方米，规划建筑面积约为8.59万平方米，拟建商业及服务式公寓，底价为9亿元。这与南京临江老城改造建设投资有限公司（下称临江公司）在上海联合产权交易所挂牌出让的南京立方置业有限公司（下称立方置业）100%股权价格相同。

21世纪经济报道记者电话向上海证大董事长戴志康求证，他透露确有此事，证大房产对于收购的相关事宜谈判已接近尾声，项目最终通过挂牌公开出让。

“1号地是最早完成拆迁的，但由于是商办用地，中冶自身并无太多商业地产开发经验，引进战略合作伙伴也无果，拆分出售是最好的解决办法。”某大型房企江苏分公司高管对21世纪经济报道记者透露，上海证大有做大型商业的经验，通过这个机会增持南京市场是正常的。

中冶南京滨江地王是1号、2号和3号地的统称。2010年9月19日，临江公司以总价200.43亿元拿下南京下关区滨江1号和3号地块；2012年11月30日，又以56.2亿元拍下滨江2号地块。3幅地块连成一体，总面积达到236万平方米，耗资超过256亿元，一举超过广州亚运城，成为实质上总价最高的全国地王。

南京滨江2号地块2013年7月5日被国土部门收回，1号、3号地块拆迁进度延缓，处于长期闲置状态。

证大分食一杯羹

公开资料显示，上海证大目前在南京有两个项目，均为2012年获取。包括以11.69亿元竞得的南京火车南站周边一幅商业地块，以及收购的南京九间堂别墅项目。

上海证大此次收购的目标公司南京立方置业，系中冶集团控制的南京临江公司的全资子公司，旗下有一幅土地，编号为“09-09地块”，是中冶南京1号地块的一部分。南京产权交易中心的一位人士表示，临江公司此次转让的三个子公司，是中冶南京1号地块拆出的一部分，1号地块一共拆分成10多份。

临江公司此前通过上海联合产权交易所，挂牌转让其持有的立方置业100%股权、南京港宁置业有限公司（下称港宁置业）60%股权和南京龙江湾置业有限公司（下称龙江湾置业）60%股权。其中，港宁置业60%股权挂牌价格为116802.65万元，龙江湾置业60%股权挂牌价格为90001.24万元。

立方置业成立于2013年11月，法定代表人为中冶置业副总经理兼南京分公司总经理孙建伟。

滨江1号地块拆分出售，感兴趣的房企不止上海证大一家，例如富力地产联系董事张力去年也去看过地块。方兴地产江苏区域投资负责人认为，地块整体商办比例高，容积率高，开发周期和回收周期相对较长，对开发商的资金实力和开发经验要求比较高。

南京市对于滨江1号地会否保留整体规划意愿？戴志康向21世纪经济报道记者证实，项目出让并没有过多的附加条款。

“南京去年已经放了不少好地出来”，上述房企负责人说，下关滨江1号地受关注度并没有业界想象的那么火爆。

中冶或保留3号地

一直被质疑无力独立开发地王的中冶，从积极引进战略合作伙伴到现在将1号地分拆挂牌出让，均属意料之中。南京多名业内人士对21世纪经济报道记者分析，南京市政府当年一心想打造城市新地标，中冶也以为能够很快引进战略投资者，不仅解决资金问题，也可以凭藉该项目一战成名。无奈地块牵涉各方利益难以调和，拆迁至今未决，去年还引发国土部调查小组关注，无心恋战的中冶便趁机止损退地。另据南京业内人士分析，此次滨江1号地分拆出让，也与南京市政府筹备青年奥运会、加快城市建设的推助有关。

自拿下南京滨江地王以来，中冶缺钱的信息就不曾停止。继2012年亏损72亿元之后，据前不久公布的业绩预警公告，中国中冶2013年再度亏损达69.5亿元。即使拆迁进展顺利政府如期交地，中冶能否如约付清土地款，也从不被人看好。

据接近中冶的知情人士称，中冶接下来会集中精力开发3号地，毕竟住宅产品比较好操作。但3号地的拆迁问题一直困扰着中冶。

为了解决资金问题，中冶曾经与中粮、融创等企业接触过，但由于拆迁进度无法保证，开发商都望而却步。上述业内资深人士透露，不仅是滨江地王，旁边的世茂滨江项目也有一半没拆迁完，该项目100多万平方米目前只开发了一半。

现在看来，中冶单独运作的3号地块能否顺利推进开发，也是个未知数。