苏州为何冻结30%商业地产？

位于苏州高新区的狮山路，即将被扎堆建设的城市综合体挤满。

巨量的快速拔地而起的商业项目招来苏州市政府于2014年1月27日下发文件，针对商业地产进行主动调控，也率先敲响了二三线城市商业地产过剩危机的警钟。

这一被称为“最严限售令”的政策规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

在业内人士看来，苏州率先预警楼市风险，甚至不惜矫枉过正，出台颇具“一刀切”意味的“最严限售令”，反映了地方政府抑制商业地产泡沫的急切心情。

昨日，苏州住建局相关负责人对记者解释称，苏州商业地产市场确实存在一些问题，但此次新政是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。

他认为，苏州商业地产供应增加是“市场的选择”，目前，官方还没有一个准确的数据来证明苏州的商业地产是否过剩，今后将会加强这方面的调研。

商业地产供应井喷

2013年9月17日，苏州狮山路商贸区，龙湖时代天街、金鹰商业广场、索山公园地下空间等一批重点项目集中开工，总投资155亿元。据公开资料，龙湖时代天街项目投资总额达80亿元，规划建筑面积达73万平方米；金鹰商业广场项目规划建筑面积46万平方米，将打造苏州市最大的标杆百货单体店，总投资额达50亿元。

狮山板块的商业供应体量远不止此。2013年初，狮山路商贸区第一个超高层综合体项目苏州信汇达城市综合体动工，该项目规划建筑面积42万平方米，总投资50亿元。据相关机构统计，狮山板块已建、在建和规划中的城市综合体超过10个，规划建筑面积超过300万平方米。

数据显示，目前苏州高新区有登记的人口在70万左右，这意味着，仅狮山板块的商业供应就可以使苏州整个高新区的人均商业面积达到4平方米/人以上。

一位在苏州有投资的开发商对《第一财经日报》记者称：“按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值，但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3~4平方米/人，显然已经过剩。”

然而，相比苏州工业园区环金鸡湖板块的商业供应，狮山板块只能算“小巫见大巫”。

在苏州金鸡湖畔，“织”了11年的秋裤楼——东方之门至今仍未完工，这个总建筑面积约43万平方米的商业建筑曾是国内体量最大、投资最多的单体建筑。如今，就在东方之门旁边，一个号称国内最大城市综合体的项目苏州中心广场也已经开工建设。

苏州中心广场项目由10幢建筑构成，总建筑面积约182万平方米，总投资约285亿元。在苏州中心广场内，设有金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米。

疯狂的供应还在继续。今年1月，苏州工业园区的新地标——中南中心正式进入规划公示阶段，该项目由上市公司中南建设投资，总建筑面积约50万平方米，建筑高度为598米，是国内在建的第三高楼，预计2017年完工投用。

此外，苏州工业园区新建以及待建的大型综合体还有规划建筑面积20万平方米的凤凰文化广场、规划建筑面积30万平方米的丰隆城市中心、规划建筑面积40万平方米的九龙仓苏州国际金融中心等，保守统计，苏州工业园区环金鸡湖板块的商业综合体总建筑面积至少400万平方米以上。

一位在苏州工业园区投资了一个大型商业项目的开发商对《第一财经日报》记者称，商业项目的集中供应可以带来聚集效应，不一定就是坏事。不过，他认为从整个苏州范围来看，商业地产确实存在过剩的情况。

“售后包租”泛滥成灾

苏州商业地产供应过剩的不良后果已经开始显现。

苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在苏州中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。

记者在苏州走访时也发现，在部分潜在商业供应较大的区域，一些已经建成的购物中心人流量稀少，经营状况确实并不理想。同时，也存在一些商业项目因经营不善、开发商跑路等原因，空置率甚至接近100%。

在苏州相城区的核心地段，一座名为东方瀑布大楼的建筑至今已烂尾超过十年，该项目是苏州市国际服装城的标志性建筑，如今，大楼外部杂草丛生、钢筋锈蚀、玻璃破损严重。

与东方瀑布大楼一样命运多舛的，还有建筑面积达100万平方米的苏州市国际服装城，记者走进项目后发现，其中的几千个商铺接近100%空置。

在偌大的国际服装城内，除了沿街有二三十个商铺营业外，几千个空置店面林立，贴着招租小广告的商铺一排接一排。步行五六十米，才能看到一两个开着的店面，多数是存储快递、家具等的仓库。同时，与国际服装城紧邻的环球奥食卡项目的空置率也接近100%。

记者了解到，这几个项目都采用“售后包租”的形式销售，涉及的小业主总计超过4000人。此前，开发商和区政府都曾公开表态将协调解决各种问题，争取让这些项目“起死回生”，但到目前为止，这里依然是一座被弃的“空城”。

这样接近100%空置的商业项目在苏州并非个案。位于苏州地铁1号线木渎站出口处的世界绸都项目，同样是一片萧条的景象。这个建筑面积3.48万平方米的项目共有近1000个店面，也是采取“售后包租”的形式销售。如今，该项目只剩下空荡荡的房子、开始生锈的电梯、内部破败不堪的临街店面，旺铺招租的小广告随处可见，却鲜有人问津。

一位苏州房地产业内人士表示，苏州这样的城市，商业地产多由本地开发商开发，这些开发商的资金实力普遍不强，因此往往使用滚动开发、散售的经营模式。为了提高销售效果，“售后包租”成为目前苏州很多开发商用于资金回笼的主要方式。

在此次苏州出台的新政中，亦明令禁止“售后包租”。苏州住建局相关负责人表示，新政就是为了规范市场，打击售后返租、包租等隐含高风险的行为，保护购房者合法权益。

据苏州住建局介绍，政策都是针对新建或规划中的商业地产项目，而目前在建或正在销售的，政府相关部门也已经想好了应对办法。从即日起，公安、住建等部门将对市区在建或正在销售的319个商业地产项目进行摸排，对其进行规范。

不过，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，苏州新政的实际效果或有限。“上海已经明令禁止‘售后包租’很多年了，但实际操作层面上，还是有许多项目在变相地采用‘售后包租’的形式促进销售。开发商往往利用政策和法律的一些漏洞打‘擦边球’，官方要监控存在较大难度。”