告别高利润时代 房企加速金融化

房地产投资信托基金（REITs）至今未有进展，房企已在加速金融化。

具有广州国资背景的越秀集团近日正式完成收购香港创兴银行75%股份，总代价约为116.4亿港元（约合90.97亿元人民币）。而恒大最近也以33亿元购得华夏银行4.5%股权，成为其第五大股东。

据不完全统计，截至2014年2月，已有约30家房地产开发商涉足金融业。中原集团研究中心认为，房企“涉银”背后，是应对未来市场不确定性和缓解融资压力而进行的战略布局。

备战金融风险？

中海地产新任主席郝建民2月10日对外公开表示，虽然他相信今后内地房地产行业仍属朝阳产业，但金融及现金流风险可能成为地产行业的最大风险。这一点，许多房地产以及地产金融人士都有所感觉。

高通智库总经理张宏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2012年之后，银行信贷持续收紧，2014年，在中国经济整体面临下行的背景下，整个房地产行业资金链都非常严峻。由于银行设置了严格的防火墙，张宏不认为房企涉入银行能够为企业融资带来直接帮助，但可以促进房企多元化融资，通过隐性的方式达到显性的效果。

2013年12月19日，美联储宣布缩减量化宽松额度，正赶上中国再次陷入“钱荒”困局，而房地产企业承受的资金压力尤其明显。部分房企试图通过打通多元化融资渠道、合理调整不同融资渠道之间的配比，以扭转银行融资一头独大的现状。

2014年1月房企的融资状况可看出端倪。据CRIC数据，1月份100家监测企业的多元化融资总量434.8亿元，同比上升34.53%，环比上升88.9%。1月4日，碧桂园发10年期7.5亿美元优先票据，利率7.5%。1月7日，富力地产公布，将发行2019年到期10亿美元8.5%优先票据。

CRIC研究中心认为，房地产企业的多元融资总量大幅上升，部分原因是由于美联储QEIII的进一步缩减预期临近，企业普遍希望在政策实施前，抓住时机进行融资；另一方面，由于年底房企拿地热情不减，多数房企的资金面偏紧，通过多个融资渠道进行补充。

亿翰智库董事长陈啸天认为，房企入股银行更有提高企业安全边际的作用。“目前房企的融资成本都比较高，资金链偏紧。房企入股银行后，作为股东，本身融资贷款就有先天的便利性。这至少会使得房企不会因为关键时刻拿不到钱而导致突然被动死亡。”

地产与金融加速融合

尽管2013年下半年房企再融资开闸的呼声很高，但截至目前，多家上市公司的再融资预案仍未有获得证监会审批通过，2014年房企通过境内资本市场融资仍面临较大变数。

海外融资是2013年房企融资一大主要特点。中国指数研究院数据统计显示，2013年，有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元，同比增长123%，发债平均利率8.00%。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，2013年的融资环境对于百强房企来说，表现出了相对宽松的态势。但2014年，随着流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离、热钱流出，房地产企业融资趋紧已成定局。房地产百强企业应紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，同时探索金融创新。

相比越秀地产、恒大地产等，万科入股徽商银行被认为更具战略型。徽商银行是安徽颇具影响力的商业银行，同策咨询研究部总监张宏伟认为，万科入股徽商银行有利于其快速布局和深耕安徽区域市场。但万科的野心远远不在于房地产市场开发。万科最近2-3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，借助银行，它的客户群有可能会在未来为万科带来更为广阔的增值收益或附加值收益。

黄瑜认为，从国外的发展经验来看，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。张宏伟称，在金融改革的背景下，房企抢占优质的有牌照的金融资源，本身也是比较好的机遇。

银行也频频向房企抛出橄榄枝。去年12月在平安银行举办的地产金融俱乐部揭牌仪式上，包括万科、保利、碧桂园等全国性一线在内的57家房企，与平安银行签约成为俱乐部首批会员。