北京顶级豪宅争霸战：售价将超15万元/平方米

据新京报消息，北京顶级豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅，四环内正在成为顶级豪宅的主战场。

11个顶级豪宅项目在售

2013年北京商品房价强劲上涨，不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元，而北京顶级豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的北京院子、融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

豪宅研究院院长朱晓红表示，地段是顶级豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的顶级豪宅。

价高量少也是顶级豪宅的市场特征。据悉，过去三年，北京总价在3000万元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而单个顶级豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。

今年约10个顶级项目或入市

据亚豪机构统计，预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从“地王”顺理成章过渡到“楼王”，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

此外，据了解，还有几个潜在豪宅将在今年入市。比如，绿城在京西高端项目御园，已经启动与融创的合作，业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示，该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业收购的原长安8号或在今年三四季度入市，但具体入市时间，开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中，天润项目位于王府井，案名及价格还未确定；广州城启皇城根项目案名为东华府，预计售价在30万元/平方米左右，它是别墅项目，会有大面积的地下空间赠送。

随着顶级豪宅供应增大，房企竞争激烈，各方对项目打磨也更加精细。同时，业内人士预计，北京顶级豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如，位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园，住宅部分共50多套房源。“销售方面不担心”，骏豪集团总裁张辉透露，多套房源已被预订。

风险大收益高的“游戏”

“很多房企做豪宅都是不得不做”，万科北京副总经理肖劲此前对记者表示，北京土地价格过高，为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品，但顶级豪宅也是高收益高风险的开发模式。

一位不愿具名的顾问行高层表示，顶级豪宅的销售周期往往以年计算，开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。

“随着中国财富阶层的持续增长，以及中国人爱买房子的民族特性，未来北京顶级豪宅市场一定会向着伦敦、纽约看齐。”高力国际华北区董事总经理杨达如是说。

■观点

多名业内人士都向新京报表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”，虽然2014年顶级豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。