绿地或上半年完成整体上市

投资者仍在翘首等待绿地集团借壳金丰控股（600606）的进一步消息。1月9日和10日，绿地集团董事长张玉良在京沪接受媒体群访时透露，如果一切顺利，希望在今年上半年完成绿地集团的整体上市，此后绿地香港将成为A股公司的控股子公司。

A股上市材料最快1月底2月初递交给中国证监会，期望在今年2月能够完成申报工作。“上市将是整体上市，上市规模将较大。”张玉良透露。

作为上海国资改革的先锋，绿地集团整体上市之前已引进新的战略投资者。去年11月底，绿地集团在上海联合产权交易所挂牌拟增资扩股。公告显示，绿地集团拟增资扩股21亿股（对应股权为20.25%），挂牌价格118.02亿元，并明确要求战略投资者为“非公”战略投资者。绿地承诺5年内完成公司整体股份制改造上市工作。张玉良透露，绿地已以21亿股增资118亿元引入平安、鼎晖等5家“非公”战略投资者。

增资扩股后，绿地总股本将由原来的82.72亿股增至103.72亿股；注册资本金由原来的82.72亿元增至103.72亿元。绿地的股权架构变为29%国有股东，48%结构性股东。张玉良认为，绿地能顺利完成增资扩股，得益于先期进入产业地产转型和海外拓展。

张玉良对A股整体形势略显保守。他认为，目前行业利润都在下降是行业的普遍情况，但绿地吸引投资者的关键一点在于，净资产回报率维持在20%以上，因为绿地资本金比较少，杠杆相对比较长。

张玉良宣布，绿地2014年房地产销售目标为2400亿元。整个集团的经营目标则为4000亿元。他透露，绿地2013年销售收入实现增长48%，今后将保持35%的增长水平。

根据绿地集团公布的业绩，2013年集团实现业务经营收入超过3300亿元，较上年增长33%。其中，房地产业务实现预售额1625亿元，同比增长53%，排名仅次于万科；实现预售面积超过1660万平方米，同比增长38%，排名全国行业第一。

张玉良称，绿地集团2014年度的经营收入计划为4000亿元，其中房地产销售收入占60%，即2400亿元。集团收入若达到4000亿元，绿地在世界500强的位置有望提高80名，进入300名以内。

绿地2014年房地产销售收入如果达到2400亿元，就意味着万科保持多年的行业老大位置将被迫让出。根据万科1月3日公布的销售数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，销售额比排名第二的绿地仅超出不足100亿。即便万科2014年的销售额增长幅度提升到30%，也不足2400亿元。仅从两个公司的增长速度比较，今年绿地房地产销售额超过万科，是大概率事件。

不过，绿地2013年1625亿销售额中，只有42%是来自商业性房地产的销售，其他主要是产业地产。张玉良说，产业地产才是真正的蓝海，去年公司同比增幅达80%。

绿地正处于快速扩张期，拿地迅猛。2013年即新增土地储备101幅，土地投资近800亿元，可建筑面积3127万平方米。

据克而瑞研究中心对万科、绿地、保利、中海、恒大五大龙头的土地储备分析，截至2013年11月底，五大房企的土地消化周期为3.5-7.4年，处于合理水平。与其他几家房企的消化周期相比，绿地的消化周期相对较短。绿地、恒大、中海在一二线的拿地金额占比均较高，其中保利和万科在一二线的拿地资金占比分别为87.4%和77%，绿地高达97%。

绿地的海外扩张尤其快于同行。2013年及2014年1月初，绿地在一年时间已在7个国家11个城市布局，已确定投资额超过100亿美元，其中纽约布鲁克林地区项目计划投资达50亿美元。2013年完成销售额30亿元人民币。2014年海外销售收入计划为130亿元人民币，并将新增海外投资50亿-80亿美元。

张玉良在回答21世纪经济报道记者的提问时透露，绿地目前的负债率为85%，房地产利润率为10%-15%，但公司的净资产收益率远超同行，达20%以上，而其他前几名的房地产上市公司净资产收益率为15%左右。