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融创千亿算术题 孙宏斌:现金流好就什么都不怕

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据时代周报消息,地产圈故事人物孙宏斌的每次出场,都能瞬间带动媒体的视线。从顺驰失败到融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)的重生,并在地产行业格局渐成、很难再有新公司…

据时代周报消息,地产圈故事人物孙宏斌的每次出场,都能瞬间带动媒体的视线。从顺驰失败到融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)的重生,并在地产行业格局渐成、很难再有新公司的生成空间时,融创却逆势突围,挤进了一线阵营。1月6日晚间,融创披露的数据显示,2013年,融创中国实现合约销售金额547.3亿元,同比增长54%,位列房企排名第11位。在新一年,融创将确保完成650亿元目标。

1月8日当天,近4个小时的发布会中,孙宏斌带领一众高管有问必答,一一回应了众媒体关注的企业未来拿地扩张、盈利空间、多元化战略、千亿目标等问题,言辞犀利而幽默。按照他自己的总结,“融创不出海,不做多元化,专心做房地产,但目标不是进军千亿。单纯的数字没有太大意义,而是水到渠成的事。”

“净负债率要求很荒唐”

从顺驰到融创,抢地王的形象成为孙宏斌的个人标签之一。与以往一样,孙宏斌这一次依旧不承认自己买的地贵。在他看来,融创拿下的地全部在核心城市核心地段,量少价高是必须的,“地价贵不贵,要跟房价比,如果地价7万元/平方米能卖到15万元/平方米,应该说很好。”

用以佐证他自己观点的案例,是西山壹号院。在北京,融创是2013年度房企住宅销售金额第一名,仅西山壹号院一个项目全年网签合同额即达61.76亿元。据历史资料,西山壹号院所在的海淀西北旺地块,是2008年12月,融创在当年冷清的土地市场中20亿元拿下的地王。对于如今的周转速度,孙宏斌很满意,他笑称,这体现了一线城市的购买力。

对于身负“前科”的孙宏斌,风险控制似乎也成为一个永远绕不开的题,在国际著名评级机构穆迪的评价中,都直言激进拿地背后存在的风险。但在孙宏斌的逻辑链条里,这种担忧实属多虑。

“只要现金流好,我就什么都不怕。净负债率要求很荒唐,但资本市场有这个要求,我们也尽量让他过得去,接下来会将融资成本再降低1个点左右。但这没有意义的,为什么?”孙宏斌以一向快人快语的言辞答道,“既要大家很快,又要负债率很低,这很难。”

在融创现在的阶段,孙宏斌会把负债率的这个事,看往后放放。他说,“公司净资产只有200亿元左右,要保持高速发展,目前负债率必然高一些,其实,我一直都给股东们沟通,负债率高的话有什么不好,你投了一块钱,我借了8元,赚得更多,借钱高了对股东是好事。”

按照他的观点,融创真正的风险只存在于两点:一是拿地,二是销售。“风控最重要的方面,最有风险就是拿地,地拿错了以后,你做什么产品也卖不出去;第二个就是销售,房子卖不出去,风险也没法控制。”

“我们最关注的就是地价和售价之间有多大的空间,融创设立的安全线是2万元。”融创副总裁李绍忠总结称,判断一个项目是否要获取,除了集团总的资金安排外,还要求项目的毛利率要达到30%以上。

李绍忠用了“心有猛虎,细嗅蔷薇”这个词,他说,每个项目的初判会中,财务部门、研发部门都会参加,但项目决策权在集团,确保现金流和负债率绝对安全的前提下,整体平衡资金和资源。按照这一标准,2013年融创共调研了全国340个土地项目,但最终只买下了19块。李绍忠称,而且拿地项目合作开发的多,按照权益占比及付款周期安排等,融创2013年地价总支付不超过150亿元。

或将成十大开发商之一

融创2014年的拿地规模,肯定会比去年多。孙宏斌的态度很笃定,“很多同行还把融创当成一家小公司,但我们其实已经不是小公司,我们与第一阵营一些公司的差距也不是那么多。”用孙宏斌的话,按今年预期650亿元的销售额,随着销售额的增加,融创拿地的规模也会相应增加。

83亿元、192亿元、356亿元、547亿元,这是融创自2010年上市以来4年的销售业绩,年复合增长率超过80%。新一年650亿元的销售目标,显然很保守。

“他们(公司其他高层)一直和我说要低调。我想想也对,把目标定低一点,年底完成的时候就能超过多一点,也显得能力和水平高一点嘛。”孙宏斌的回答引发了在场300多名记者的笑声。

而按照海通国际的预测,融创很有可能成为2014年十大开发商之一,且其年度销售也有望在未来3年内超过人民币1000亿元。

孙宏斌作出决定,公司现在不出海,也不搞多元化。“在美国当地融资成本很低,但中国开发商背着7%-8%的利息去那里开发没有优势。”他对同行纷纷出海是有疑惑的,首先,人家当地的开发商为什么要把项目让给你?其次,如果你的目标客户是华人,那国内那么多有钱的华人不抓住,为什么还要跑到国外去?

他依旧会专心做房地产,“很多人觉得房地产行业现在很难或者黄金期已经过去,但我们过去几年有很好的势头,现在也不会考虑转型,没有必要分散精力,也不会踏入陌生而利润率低的行业。”接下来5年,融创还会进入5个城市,但孙宏斌还没有透露具体是哪些城市。

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