净负债218亿 方兴地产高举高打藏隐忧

据时代周报消息，2013年12月份，方兴地产有两件事值得业界关注，其一是12月18日，在广州南沙地块拿地仅两个月之后，便宣布开土动工，与年中被曝出上海地王项目在拿地迟迟不开工的形象相去甚远；其二是方兴地产在2013年12月9日宣布引入著名私募基金黑石集团，后者以1.28亿美元增资认购方兴地产全资子公司在进景49%的权益，共同开发位于宁波的商业地块。

两件看似美好的事情，背后却隐隐透露着某种不安定的因素。对外号称多元化发展的方兴地产，近年来无论是在西南的重庆，还是在华南的广州，都有一种意欲发力的冲动。一位熟悉方兴地产的人士对此表示：“方兴地产盘子不大，扩张势头很猛。”

粗略统计，方兴地产近一年来在土地扩张方面耗资超过140亿元，新开工项目还需要投入高达700多亿元。

方兴地产在快速扩张的背后，埋藏着巨大的隐患。时代周报记者在查阅方兴地产2013年上半年的报表后发现，方兴地产的净负债由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元。而2013年前11月，方兴地产累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额也仅仅只有186.6亿元，与高额的投入相去甚远。

专注高端、大型商业项目的做法，拖累了业绩上本该华丽的数字。在拿下长沙梅溪湖项目之后，土地一级市场的巨额投入已经影响到了方兴地产的战略思路。有消息人士透露，长沙项目之后，方兴地产已经在内部形成了“凡是不能快速获取回报的项目就暂时不拿”的思路。而总投资70亿元，将被规划成大型城市综合体的南沙地块为何在此时破土？其又将秉持怎样的开发理念？重磅落子华南的战略意图几何？

时代周报记者就上述疑问采访方兴地产，该公司回应称，先拿地是最主要的，至于如何开发，怎样布局华南，目前还没有一个具体的思路。

70亿投资前景不明

2013年12月18日，方兴地产南沙地块举行破土动工仪式，这距离方兴地产获得该地块的9月底，仅两个多月。

据方兴地产透露，该地块将被规划成大型综合体社区，总体量达到80万平方米，总投资达70亿元。方兴地产华南战略在土地开发上已获得实质性进展。南沙地块的开工，被业内解读为方兴地产意欲发力华南板块。不过从整体上来看，近年来方兴地产在华南布局相对缓慢，仅深圳、珠海有项目落地。

据时代周报记者了解，方兴地产南沙项目位于南沙新区明珠湾区起步区，计划用十年打造成新型城市化的典范，方兴地产将开发项目定位为建设成具有粤、港、澳合作服务功能和城市综合服务功能区。

很显然，这不是一个能够快速获得回报的项目。据时代周报记者从方兴地产内部获悉，总投资600亿元的长沙梅溪湖项目，已经给方兴地产的前进带来了不少磕绊。“自该项目之后，凡是投资回报周期过长的项目，可能都会比较慎重。”有内部人士表示。

如此看来，总投资70亿元的南沙商业项目，不符合公司现期的投资策略。那么为什么还要在此时拿下该地块？时代周报记者从颇为熟悉方兴地产的人士处获悉，目前公司内部对该项目并没有一个细致的规划。更让人担心的是，南沙项目具体负责部门并未真正建立起来，到现在也仅仅只有一位负责基建的总经理在跟进全面事务。“至于未来怎么发展，华南的战略布局等问题，现在都没有一个准确的想法，先拿着地再说吧。”该人士如此表示。

多地域高端扩张态势

2009年6月30日，方兴地产曾以40.6亿元夺得北京广渠路15号地而名噪京城。

2013年，方兴地产开始其全国快速扩张之旅。据方兴地产的官网显示，12月6日，在西部的重庆，方兴地产7.3亿元强势摘得大杨石一核心地块，此举再一次显现其布局西部的战略决心。而这也是其在重庆核心区域拿下的第二幅地块。在上海，方兴地产2012年12月更是以总计56.8亿元的竞价，拿下上海海门路2012年总价地王。

按照此前计划，海门路地块将用以开发高端商业综合体项目。而外界将方兴落子广州定义为华南战略谋求发力的南沙地块，早前曾有传言，该地块是为万达定制，至于后来方兴地产通过了一番怎样的运作，才将其收入囊中，外人已不得而知。

多地域扩张以及多元化业态开发，已经成为主打高端产品的方兴之外的另外两个标签。2013年方兴地产的中期业绩会上，主打高端产品的方兴地产透露，方兴地产仍会坚持其高端定位的战略，不会向三、四线城市和刚需产品去发展。对于公司战略规划上的企图，方兴地产在回复时代周报采访时表示，高端并意味着不做刚需，而是在做高端商业业态的同时，选择有发展潜力的城市，做刚需里面的高端产品。至于这和中期报告时的说法区别，方兴地产表示，“可能是媒体误读。”

方兴地产的拿地，从2013年来看，都可谓大手笔。从上海地王到广州南沙项目，其对外宣称总投资都将达到80亿元和70亿元，而备受关注的长沙梅溪湖项目总投资则更是高达600亿元。这让人不得不开始担心其资金链的安全。

而上海地王项目拿地10个月不开工，因此被人怀疑其资金链紧张。然而方兴地产对此的解释是上海地王项目“因投资量大、周期长，项目仍在规划设计中”。

而就在2013年12月9日，方兴地产在多次发债之后，开始引入私募巨头黑石集团，后者以1.28亿美元的资金注入方兴地产在宁波鄞奉片启动区西侧地块，用于打造为批发零售、住宿餐饮、城镇住宅、商务金融多功能项目。或多或少说明了方兴地产在资金链上的紧绷。

“商业业态的开发，本身就是投资大回报周期长的项目，对于在商业项目上拥有了如万达的知名度，才可能以最小的成本运作，从目前来看，方兴地产还不具备客户贴钱进场的知名度。”上述熟悉方兴地产的内部人士表示，方兴地产商业业态的大手笔，对其资金的拖累太大，未来肯定还会加大融资的需求。

高举高打的负债之累

最近两年，方兴地产背靠着央企中化集团，在全国高举高打，四处扩张。

2012年12月，以总计56.8亿元的竞价，拿下上海2012年总价地王，该项目预计总投入超过80亿元。2013年9月11日，以总价约14.24亿元成功竞得宁波市鄞奉片启动区西侧地块国有建设用地使用权，该地块定位为滨江高品位城市综合体，投资数额肯定也不在少数。2013年9月，以19.53亿元取得南沙56.8万平方米的新项目的开发权，该项目预计投资超过70亿元，同时其在2013年上半年连续出手北京，以35亿元竞得北京市经济技术开发区亦庄X85及X88两地块，又耗资8.16亿元并购南京国际广场项目，加上又于2013年年底，耗资7亿元在重庆拿地，以及早前在长沙的梅溪湖片区投资超过600亿元。

粗略统计，一年多的时间内，方兴地产在拿地方面耗资超过140亿元，而要新开工这些项目的投入超过750亿元。方兴地产到底钱从何而来？

与此同时，方兴地产2013年半年报显示，上半年收入约111.3亿港元(约合87.8亿元人民币)，不过现金流量却从2012年年底的128.8亿元降至92.8亿元，净债务由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%。而据最新消息披露，前11月方兴累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额也仅仅只有186.6亿元，与高额的投入相去甚远。

另外一个不好的消息是，方兴地产2013年上半年仅融资成本就达6亿元，较2012年4.86亿元增长了24%。方兴地产相关人士坦承，因为新项目开发，对项目贷款需求大幅增加，导致公司负债率和融资成本增加。方兴地产公告显示，2013年上半年该公司共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3-5年还款的部分为143.5亿元。在兼顾高端发展思路的情况下，方兴地产的偿还压力可想而知。

方兴地产内部已经开始感受到了这种压力。早在2011年9月，方兴地产以7.5亿元出让该项目20%股权给中建股份，合作开发长沙梅溪湖项目。2013年8月21日，方兴地产发布公告称，与经办人就发行本金总额为2亿美元的票据订立购买协议，发售价为票据本金额的100%，年利率6.4%，计划用作尚未偿还债项的再融资。

2013年8月30日，方兴地产为苏州（楼盘）项目向华平基金寻求6亿元融资。事后，华平基金以20%股权与方兴共同开发江苏省苏州市一地盘，此外，2013年10月，方兴地产又宣布发行3亿美元五年期的担保票据，发行票据所得款项净额约2.99亿美元，2013年12月，引入黑石集团共同开发宁波地块。

对于方兴一系列的融资行为，业内人士表示，虽然方兴2013年的业绩可观，但是高端产品线投入成本大，回报周期长，对资金的要求非常高。“高端业态确实需要大量的资金，而且我们的项目大多集中在一、二线城市，可能政策上的风险会稍微大些。”某位不愿意具名的内部人士表示，方兴地产的某些高端住宅项目，需要通过快周转的方式获得资金补充，政策上的风险最主要是怕在审批手续上的限制，延误回款时间。