龙头房企开启模式之争

1月7日，恒大公布2013年业绩，成为第七家进入千亿阵营的房企。截至2013年12月底，恒大集团全年累计实现合约销售金额1003.97亿元，较2012年同比增8.8%。值得一提的是，恒大仅用三年实现了销售翻番、进入千亿元俱乐部的目标。

5年前，房企百亿军团只有10家；如今，房企千亿俱乐部已扩容至7家，万科、万达、绿地、保利、中海外、恒大、碧桂园。

伴随着2007年以后的货币扩张，内地房企也经历了一轮高速增长。但在2013年，超大型房企的规模增速开始变慢，万科、保利、恒大等开始刻意控制规模增速，转而关注效益和质量的提升。

正如保利地产董事长宋广菊所言，房地产行业已进入相关多元化阶段，千亿级房企每家都在思考如何多元盈利的问题，房企模式和理念之争也已开始。

从昔日的“万保招金”，到如今的“万绿万恒”，5年来，房企座次排名急剧变化。绿地集团成功在港借壳上市后，商业地产、海外业务进入快速发展期，其2013年前11月销售额达1342亿，同比增长59%，成为距离万科最近的房企。

中海外去年8月发出重组信号，母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储。业内人士认为，中海外此次地产业务整合，不仅将极大提升其市场占有率，在规模上或撼动万科老大地位。

在商业地产领域一枝独秀的万达，目前拥有持有面积达1700万平方米，预计2014年底达2300万平方米，规模将跃居全球第一，这与专注于住宅开发领域的万科形成鲜明对比。

5年来，保利对万科依然穷追不舍。保利既拥有得天独厚央企资源的背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征。

“薄利多销”的恒大异军突起，从以前的深耕三四线城市，2013年加紧布局一二线城市。从前七大房企的土地储备来看，恒大地产的土地储备总量最多，达到1.294亿平方米。

碧桂园也成为了冲击千亿阵营的另外一匹“黑马”。2013年以来，碧桂园提高拿地效率、加快高周转，海外项目也进入收获期，在全民营销的战争中收获1050亿，同比大幅增长153%。

千亿级房企阵营扩大，随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄，房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。

恒大集团2014年销售目标定为1100亿元，比2013年的目标增幅仅10%，这是否过于谨慎？

接近恒大的分析人士认为，恒大从2011年开始每年增幅都保持在10%左右，发展态势稳健。但从另一个角度而言，这意味着，超大型房企未来的竞争不在规模而在商业模式。“之前地产商的排序，是看谁能在市场调整期储备土地，靠土地溢价。未来，房企的融资能力、周转能力和多元化路径将成为决定因素。”北京中原地产市场总监张大伟表示。

CRIC研究中心认为，房企的销售体量在进入千亿尤其是两千亿行列后，对规模扩张的速度需求普遍下降。

首先，企业保持惯性的匀速扩张，增加的体量已非常可观。以万科为例，在销售突破两千亿后，如每年保持20%的增长，每年新增体量就达400亿元-600亿元，相当于目前一个第三梯队房企的体量。企业只要把这块新增体量经营好，就已能满足正常扩张需求。

其次，新增体量过大易造成管理和人才资源短缺，给运营带来风险，而龙头房企区域扩张的红利基本耗尽。目前，龙头房企基本已实现全国化布局，未来区域扩张主要是强化已进入城市的深耕力度，同时更多地布局三四线城市，或者向海外拓展。届时龙头房企将面临更激烈的竞争，依靠区域扩张来推动业绩增长的空间大大减小。

万科等龙头房企早已洞察这一趋势，今后相对于规模增长，利润提升成为更为核心的战略任务。

事实上，包括上述千亿级房企在内的大型房企均已开始布局提升利润能力。一是加快多元化进程。万科2010提出做商业地产，涉足多元化，其后又将业务拓展至旅游地产、养老地产，以及海外业务；恒大在足球之后开始卖水，并与哈佛合作走高端路线。保利地产高调宣布进军养老地产，并试图打通产业链。绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。

二是加强成本控制。万科开启住宅工业化道路，同时通过管理优化降低三费。

三是经营重心从增量资源转向存量资源。恒大对其供应商的整合已经很成熟，成本控制伴随向已、二线城市转移也有加强的趋势。