房企海外融资风潮再起 资金成本或水涨船高

在内地资金面趋紧的预期下，进入2014年后，包括富力地产、佳兆业在内的多家在内地经营且在香港上市的房地产公司（以下简称内房股）公布海外发债计划。

中原地产市场总监张大伟向《每日经济新闻(微博)》记者表示，多家内房股选择在1月份大规模融资，主要是由于目前内地资金面趋紧，预计整个一季度还将有大量的房企选择海外融资。

在过去几年房产市场持续遭遇调控的背景下，房企在内地金融及资本市场进行融资的难度较大，不少房企纷纷转向海外市场融资，相比内地市场的信托等融资形式，海外融资的成本也相对较低。但从中长期看，随着美国量化宽松政策的逐步退出，因融资成本和汇率风险增加，未来房企在海外融资的难度将大增。

多家房企发布海外融资计划

2014年1月7日，富力地产（02777，HK）发布公告称，发行人兆运有限公司将发行2019年到期的10亿美元8.5%优先票据，扣除包销折扣、佣金以及其他费用后，估计票据发行的所得款项净额将约为9.82亿美元。富力地产表示，所募集的资金将用于再融资和其他一般公司用途。

穆迪副总裁及高级分析师曾启贤表示，富力地产拟发行票据所募集的资金将有助于改善公司的财务灵活性，延长债务限期，但发行票据对于公司主要信用指标的影响有限，因为募集的大部分资金将用于偿付短期债务。

同日，佳兆业（01638,HK）发布公告表示，额外发行于2018年到期的2.5亿美元8.875厘优先票据。此外，合景泰富（01813，HK）也宣布，拟进行担保美元定息优先票据国际发售。据了解，两家公司发行所得款项净额均用于现有债项再融资，以及投资到公司现有及全新项目上。

对此，盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，一方面，由于2014年市场预期内地资金面呈趋紧态势；另一方面，目前香港市场流动性充裕，存在融资窗口，因此许多内房股希望能利用短暂的窗口期实现融资。

张大伟则认为，从目前的情况来看，虽然内地房企的销售较为乐观，但由于市场预期一二线城市土地竞争将日趋激烈，各企业都比往年更关注资金安全，因此才会有较多的企业发布海外融资计划。

一位上市房企的代表在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，年初是房企发债的窗口期，房企上一年的业绩表现，会影响发债成功与否和融资成本高低。

这位上市房企的代表还表示，融资企业除了缓解资金压力的考虑，更多的是为以后的发展做准备，更多的是蓄力。

海外融资难度或加大

根据链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，2013年前11月，40家上市房企的海外债券融资平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。

相对于内地信托等融资渠道，较低的资金成本导致内地房企对于海外融资的依赖程度愈加明显。但张大伟指出，随着美国量化宽松政策的逐渐退出，海外市场的资金使用成本也将逐渐提高，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，预计内地房企未来在海外融资难度将大增。

黄立冲进一步对《每日经济新闻》记者表示，“目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会实现海外融资可谓是未雨绸缪。预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现，届时无论是海外还是内地资金面都将趋于紧张，即便企业能发债，但是否能融资成功则值得观察。”

高周转成主流开发模式

值得注意的是，土地支出作为房地产项目开发最主要的成本，目前正在不断增高。据中原地产研究中心提供的数据，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，比2012年的10674亿元上涨了45%。

上述上市房企的代表指出，房地产是资金密集型行业，企业对于资金需求较大，随着拿地成本增高，发展压力逐渐加大。上市公司自然会考虑通过融资来调整财务结构，使公司财务结构更趋合理。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高周转是目前房地产企业的主流开发模式。因为高周转可以节约资金成本，提高资金的使用率。房企可通过高周转的模式，提高投资回报率。

克而瑞2013年12月发布的报告指出，万科、保利等典型高周转企业，其2012年的新增项目中超过60%已开盘，平均开盘时间都在10个月内，2013年初新增的土地储备也有很大一部分已经推向市场，平均开盘时间在8个月左右，时间明显缩短。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，2014年房企的战略路线明确，即“多拿地、多推盘”。年初就瞄向海外融资市场，将为企业获得成本相对低廉的资金。高周转在提高企业业绩的同时，保障了募集资金投资回报率的最大化。但同时或许也会使这些企业的拿地心态产生“膨胀”。