房企惜售一线城市楼盘 京楼市开年成交量现滑坡

2014年开年之际，北京楼市开始呈现降温态势。《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，开发商调整了北京等一线城市新盘的入市节奏，多个原定于2013年年底开盘的项目都推迟了入市时间。

“我们房山的一个项目原计划2013年年底入市，后来打算缓一缓再卖。”某大型房企高层向《证券日报》记者坦言，“惜售很正常，如果现在开盘，以目前的销售价格可能会被一抢而空，还不如缓一缓，把定价提一提”。

事实上，2013年北京和上海卖地总额接近3800亿元。多家房企管理层向本报记者坦言，预计2014年土地供应量可能要减少，一线城市土地将变得更加宝贵。鉴于此，一些房企已经将部分优质项目的开发节奏调慢，惜售以待提价，进而提升利润空间。

开年成交量滑坡

根据亚豪机构统计数据显示，上周（2013年12月30日——2014年1月5日）北京商品住宅共成交1693套，成交面积20.43万平方米，环比之前一周（2013年12月23日——12月29日）分别减少了30%、16%，也创造了近五周以来的新低。

除此之外，据中原地产研究中心监测数据显示，54个重点城市新房成交量回落，环比前周下跌5.8%。其中一、二线城市表现坚挺，分别上升5.1%和0.6%，三、四线城市则快速下滑13.5%。二手住宅情况相仿，上周成交面积环比回落14%。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，虽然2013年最后一个月北京住宅市场供需均出现一个小高潮，但是进入2014年1月份后，大量项目封盘，供应情况出现急剧下滑，使得2014年1月份首周出现平淡开局，后继成交也将乏力。

同时，中原地产研究总监张大伟认为，部分城市用限价、限高价等短期政策手段抑制了房价上涨，2013年年底会有降温现象显现，但这很可能致使今年后市酝酿更大的涨幅。

不过，他认为，1月份进入供应的季节性淡季后，预计接下去成交情况将持续下滑，全月成交或将出现季节性低点。

对此，克尔瑞分析师郝燕向《证券日报》记者表示，春节期间是北京楼市的传统成交淡季，成交量较低比较正常。

推盘量现低潮

事实上，根据亚豪机构统计数据显示，上周（2013年12月30日——2014年1月5日）北京商品住宅市场仅有两个项目入市，相比之前一周（2013年12月23日——12月29日）减少了6个。两个项目分别为房山区的首开熙悦睿府·书香，通州区的红杉公馆，共提供住宅产品672套，预售许可面积4.6万平方米，环比之前一周分别减少了75%、74%。

高姗认为，一般房地产市场供需双方均会提前一周甚至半个月进入“春节模式”，因此预计全月均会出现入市项目稀少的现象，而1月份也将进入季节性供应低潮期。

不过，从2014年整体供应情况来看，纯新盘项目将占据供应市场的半壁江山，甚至成为主导。

值得一提的是，高珊认为，受到高昂的土地成本、限价政策的制约，以及价格低出30%的自住型商品房的冲击，这类项目也将面临“定价难”的困局。

对此，链家地产张旭向《证券日报》记者表示，2013年以来，由于预售价格监管升级，多个定价过高的项目被暂缓入市。在房企财务状况好转，资金压力降低的背景下，这些“待售”项目降价入市的动机进一步下降。与二手房业主易受短期市场影响不同的是，房企的定价考虑更为长远，在新房库存屡创新低，项目稀缺性增加的情况下，虽然整体市场处于偏冷状态，但是房企的预期依然比较乐观，未来预售价格管控的力度以及高价项目的入市难易程度将会成为决定新房市场走势的主要因素。

值得注意的是，记者获悉，一线城市土地储备相对不是非常充足的房企都在调整开发节奏，在无法有效抢得大量地块之后，资金实力雄厚的企业不约而同地开始执行惜售举措，减缓开发速度，提高涨价空间，以此提升利润空间。

“反正我现在开盘就会被一抢而空，不但利润得不到提升，一旦无法抢得更多地块，后续开盘量无法持续供应将成为我们的短板，反倒不如慢慢卖。”某知名房企高层向《证券日报》记者如是坦言。