年末刚需楼盘逆势“漏夜”抢房

年末岁初，一边是新增供应不断涌入市场，一边是新房成交不断趋于放缓，国内多地楼市似乎已陷入了胶着状态，不过，市场上也出现了一些难得的“发烧”现象。

不久前，地处南京市雨花台区板桥新城核心区域的新楼盘宋都·南郡国际首推288套新房，半天即售罄。值得注意的是，该楼盘正是宋都股份（600077.SH）最近公布定向增发预案拟募集资金投向的项目，从拿地到开盘缩短至11个月时间，对于该浙系老牌房企而言，这样快速周转的节奏将有利于其进一步降低财务费用，提高资金周转率，进而实现快速扩张，不断提高收益。

中小户型刚需楼盘受关注

11月23日，位于南京市雨花台区板桥新城核心区的宋都·南郡国际楼盘首次开盘，推出项目一期1、2号楼288套新房源，这些房源一入市便受到热烈追捧。据悉，该楼盘首推房源户型包括69平方米的两房及89平方米的三房，目前暂无房源销售，预计2014年3月份将加推新房源。

需指出的是，上述热销楼盘正是宋都股份公布定增预案拟募集资金投向的项目。今年8月，宋都股份公告再融资预案，拟发行数量不超过31250万股，募集资金不超过15亿元，其中8.49亿元即投向该项目。按照项目可行性分析，该项目定位于刚性需求，预计项目销售前景良好，销售净利润利率能做到15%以上。

此外，项目从拿到到开盘不到一年时间，短于传统的开发周期。业内分析认为，“快速周转意味着资金周转率和杠杆率提高，项目投资收益率能够得到进一步提高。”

南京南郡国际花园项目系宋都股份2013年的最新力作，作为中小户型住宅产品的代表与样板，不仅受到市场的强烈追捧，同时也获得当地南京市主要领导的关注。

12月16日上午，南京市委书记杨卫泽等市委领导重点展开对住房公积金和住房保障工作进行集体调研，而宋都·南郡国际项目作为中小户型住宅产品的代表与样板，是本次调研被选中的唯一的商品房项目。

杨卫泽一行亲临项目现场进行实地考察，并与宋都股份董事长俞建午进行了深入的交流。俞建午董事长表示，“区域聚焦”一直是宋都股份的重要发展战略，宋都股份扎根长三角地区，立足于杭州，向南京等高铁沿线楼市消化能力较强的城市辐射。调研中，杨卫泽对宋都股份紧跟政府房地产调控政策，精心设计优势户型来满足大学毕业生、新南京人等年轻群体的居住需求予以高度肯定和评价。

房企谋变

“公司维持刚性需求在相当一段时间内是市场主流需求的判断。”在今年的半年报中，宋都股份明确表示，未来将着重关注小户型刚需市场。作为浙系资本的老牌房企，宋都股份一直以稳健著称，在房地产行业加速洗牌的当下，这或是宋都的一次重要转型。

宋都股份总裁汪萍女士表示，“公司开发产品逐步转为以刚需产品为主，拿有市场的土地、做有市场的产品，根据市场走势来调整产品结构和销售策略”。实际上，因为产品定位上注重“刚需为王”，开发节奏上倾向快速周转，南京项目这种热销情形在宋都股份其他项目上也出现过。统计数据显示，坐落于浙江省杭州下沙沿江区域的标杆楼盘宋都·晨光国际今年三季度以187套的高位成交数量登顶下沙季度销售冠军，该项目主打的也是90平方米的刚需户型。

在新增项目上，今年4月25日，宋都股份力克世茂、新城等多家外来大鳄，以总价6.4亿元夺得杭州下沙大学城北26号地块。目前，这块建筑面积约15万平方米的地块已确定为宋都·东郡国际三期，定位于刚性需求的商品住房项目，预计2014年面市。这也是其拟募集资金投向的另一个项目，募集资金3.845亿元，据项目可行性报告显示，该项目销售前景同样可期，销售净利率可超15%。

10月30日下午，经过18轮竞价，力压多家实力房企，宋都股份以12.9亿元拿下杭州拱墅区桃源单元地块，这也是其首次布局杭州北部。其公司高管在拿地后对媒体表示，宋都的复制能力很强，在之前未涉足的城北区域操盘也不是问题。据悉，该项目同样定位于满足刚性需求的普通商品住宅，而其今年连续拿地，也成为了杭州土地市场上仅有的本土房企之一。

市场普遍分析认为，当前的楼市还存在不确定的因素，尤其是在“钱荒”及楼市长效性调控机制尚未出台的市场背景下，未来走势更显得扑朔迷离，但中小户型的刚需产品是当前市场中最为“安全”的产品，而且由此带来的快速周转节奏可以实现良好现金流，以此应对复杂多变的市场，降低开发风险。