京自住房规模将破250万平米 房企利润空间遭压缩

年末北京降温之际，土地市场却热度不减。12月19日，北京第19宗配建自住型商品房（或简称自住房）地块招标出让，住总、融创和北京骏洋三家房企联合体以58.66亿元夺得该住宅混合公建、商业金融、托幼及医疗卫生用地。

实际上，据链家地产市场研究部统计，截至12月19日，在北京市已出让土地中，自住型商品房规划建筑面积已经达到了193万平方米，考虑到年内其他地块的成交，2013年自住型商品房的建筑面积有望达到250万平方米，占全部土地供应的20%左右。而2014年的土地供应中，自住型商品房的规模将会达到50%左右。

对此，链家地产市场研究部张旭表示，自住型商品房政策反应了房地产市场调控思路的变化，不论是对新房项目还是房企而言，都会产生较大的影响。

明年集中入市

值得一提的是，自住型商品房用地自出让以来就高烧不退，而且开发商所拿地块总价也不断攀升。仅从11月单月来看，房企拿地竞争就异常激烈。

11月4日，保利与首开联合体以21亿元斩获朝阳区东坝南区地块。该地块需在配建不少于8500平方米的限价商品住房基础上，再配建5万平方米的自住型商品房；11月21日，恒大以51.35亿元并配建1.69万平方米的限价商品住房，且配建建筑面积不少于11.2万平方米的自住型商品房的代价拿下朝阳东坝南区地块；11月28日，首城以21.45亿元的价格拿下东坝南区地块，土地性质为二类居住、小学用地，并配建7800平方米限价商品房，以及4.2万平方米自住型商品房。

直至12月19日，住总、融创和北京骏洋三家房企联合体以58.66亿元夺得门头沟的一幅综合性用地，建筑规模34.73万平方米，除7500平方米限价商品房外，其余全部建设自住型商品房，其面积高达约33万平方米，房屋销售限价为18000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过105平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

至此，北京已经出让19宗自住型商品房地块，建筑规模不足200万平方米。此外，由于拿地时间关系，今年出让的自住型商品房项目开盘时间将比较集中，预计多数都会在明年入市。届时，以平均单价2万元平方米计算，这些自住型商品房入市将产生的销售额约为400亿元。

房企利润被拉低

“由于自住型商品房项目在土地出让时，销售价格就已经被限定，且较周边房价都有明显的折让，如果周边普通商品房在定位，配套等方面没有明显的优势，销售难度将会增加。”张旭向《证券日报》记者表示，随着2014年自住型商品住房推盘规模增加，整体新建商品住房市场的蓄客和销售将会受到直接影响，新房项目的定价难度将会明显增加。

鉴于此，万科也在研究自住型商品房对整个新建住宅市场的影响，尤其万科不少项目是定位于刚需销售的中低端产品。对此，北京万科副总经理肖劲向记者坦言，“影响肯定会很大，我们也在研究中”。

更为值得注意的是，《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，尽管在限售价基础上竞地价，房企竞争依然很激烈，导致土地成本很高。不过，开发商要想在北京拿地，自住型商品房是不可绕开的，所以还要去抢这样的地块。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，开发商赚的都是售价减成本那部分的钱，“土地成本越高，我们只能做的越好，卖的越高”。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，房企在一线城市拿地，已经很少考虑利润，所以土地竞争白热化，更多是为了占有市场份额，扩大销售业绩，但确实会拉低房企的利润率。

张旭也向《证券日报》记者表示，在未来的土地供应中，配建自住型商品住房的土地所占份额会越来越大，对房企的成本管控能力和周转速度的要求更高。预计管理能力欠佳的中小房企在土地市场上将会处于更加劣势的地位。而对于有能力争取市场份额的大房企来讲，也不得不承受利润率下降的压力。

“过去房企习惯依赖于高暴利而谋求生存空间，但现在自住型商品住房盈利空间小，但却以配建方式结合住宅等多功能地块打包出让，这将倒逼房企转变经营策略。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，在地方政府“搭售”土地的情况下，房企只能主动参与自住型商品房等产品的开发，力求在商品房与自住型商品房之间进行成本分摊和挖掘盈利空间。