房企融资渠道需求多元化 地产金融谋“新玩法”

面对房企愈加多元化的融资渠道需求，越来越多的商业银行开始寻求新的玩法。

平安银行“金橙·地产金融俱乐部”近日在深圳揭牌，57家房地产开发企业成为首批成员。该行人士告诉《第一财经日报》，俱乐部将成为同行交流合作的平台，并将依托中国平安的综合金融，与信托、券商合作，为房企提供多元化的金融服务。

实际上，在此之前多家银行已通过房地产资产证券化等方式，探索地产金融业务模式创新。某股份制银行人士对本报记者称，无论是业务开发时间，还是资产规模，平安都不具备优势。平安银行要想占据一席之地，就必须在业务模式上闯出一条新路。

地产金融新玩法

在地产金融俱乐部揭牌仪式上，万科、保利、碧桂园等全国性一线房企，均与平安银行签约，成为其首批会员。该行地产金融事业部与北大经济研究所合作编著的《城镇化投融资白皮书》，也对未来十年房地产行业机遇与挑战以及金融业的应对措施进行了分析。

“主要是给客户提供一个交流和同业合作的平台，大家平时竞争激烈，很难有机会坐在一起。”平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠对本报记者称。

对于平安银行而言，此举有着更深层次的考虑。今年5月平安银行启动组织架构调整，新成立了地产金融事业部，统一经营该行房地产金融业务。在今年三季报中，其明确称，要把全国主流开发商和房地产龙头企业，发展成长期合作客户和重点盈利对象，下一步将抓客户体系建设，通过召开地产金融事业部品牌峰会抓品牌建设，启动地产金融品牌运作。

平安银行行长邵平称，截至目前，其地产金融事业部，已在全国重要大中城市设立了18家分部和三家业务中心，事业部在分行的配置一般至少5人。

行业事业部集中开展业务的模式，势必会对分行原有的业务产生一定冲击。但刘湣棠称，其对业务边界进行了严格限定，分行负责推荐客户，事业部则进行风险评估并具体实施，事业部与分行考核实行双重计价，并据此分配利益，事业部与分行之间不会争利。

数据显示，截至今年三季末，平安银行地产金融事业部存、贷款余额分别达到114亿元和153亿元，实现非利息净收入2.78亿元。但即便如此，刘湣棠仍感叹“业务做得很艰难”，上述业绩只能说比较正常。“部门刚刚才成立，银行间的竞争已经到了白热化的程度，今年主要是找米下锅，行里也没有给压力。”

上述股份制银行人士也对本报记者分析，受监管政策限制，商业银行都在压缩房地产业务规模，但当前房地产投融资仍很活跃，房地产融资仍是银行较为优质的业务，竞争仍然很激烈，而单一的信贷模式已不能满足房企的融资需求。

在此情况下，平安银行势必要改变“玩法”。与其他银行不同，平安银行地产金融业务依然延续了平台先行的思路。刘湣棠称，希望能通过交流摩擦出创新的火花，为业务创新开阔思路，并推动俱乐部成员在大项目上开展合作，并依托中国平安综合金融资源，深耕传统商业信贷，并与信托、基金、券商等同业合作，为房地产企业提供房地产结构融资、并购融资、银团贷款、资产管理等“商业银行+投资银行”综合金融服务，形成依托核心开发商的行业链金融服务方案。

风控是关键

中国房地产研究会会长刘志峰称，随着城镇化的推进，住房和其他民用建筑需求仍然非常旺盛，地产金融仍存在很大市场空间，银行企业应扩大合作范围。

今年以来，银行的地产类业务创新层出不穷，地产PE、资产证券化的进入，开始侵蚀银行地盘；此外，银行自身也在寻求新的地产金融业务模式。今年10月，浦发银行就通过投资信托，以资产证券化的形式，以自有信贷资金向海印股份发放16亿元贷款，海印股份则以15个商业物业作为还款来源。

就平安银行而言，虽然房地产金融业务寄予厚望，但其业务策略仍然极为谨慎。“我们是新团队，需要磨合，磨合不到位容易出现风险，所以最大的感觉是累。”刘湣棠称，因为是摸着石头过河，平安银行地产金融事业部成立后一直“小心翼翼地做业务”。

数据显示，今年1~10月，全国房地产投资达6.86万亿，同比增长16.2%，同期商品房销售额为6.1万亿，同比增长32.3%。在宏观经济增长疲软的情况下，房地产投融资仍然高速增长，其中隐藏的风险已引起了市场担忧，而此前上海银监局已经对商业地产风险示警。

刘湣棠称，出现上述情况并不奇怪，各个地区的情况不一样，并不可能一刀切，除了建立“名单制”外，其还对介入的具体项目的业务模式、地域等也有所选择，而在风控机制方面，无论是商业地产还是住宅，平安银行都在建立评估体系，未来将形成完整的系统。

他称，地产金融事业部目前做的都是传统业务，计入的项目均已进入中期开发阶段，对早期项目，虽然也会对土地一级和二级开发保持关注，但对土地收储业务仍“有点放不开”。

“事业部模式可以使经营更加专业化，能更好地做到风险控制，此外，每年获得的信贷资源非常有限，在事业部体制下，必须对业务精雕细琢，将信贷资源投放得更为合理。”刘湣棠称，将来会组建和打造产品研发团队，但由于部门刚刚成立，目前正在建设团队，因此仍以传统业务为主，还谈不上业务模式创新，“只有把传统业务和团队建设好了，才有机会去创新。”