京沪二手房价年内涨幅达20% 近期价格企稳

机构数据显示，今年以来房价涨势如虹，京沪等一二线热点城市二手房价格涨幅普遍达到20%，部分区域二手房价格涨幅甚至超过30%。业内人士认为，当前楼市供需关系依然紧张，调控压力较大。同时，临近年底京沪等地二手房价格已经显露出趋向平稳迹象，购房人群等待观望的情绪日渐浓重。

二手房价格持续上涨

搜房网数据统计显示，10月上海二手房成交总套数为25318套，成交均价为19276元/平方米。而今年1月，上海二手房市场总成交量为23500套，成交均价为17386元/平方米，这意味着今年以来二手房成交均价涨幅超过了10%。

搜房网数据还显示，11月18日至24日，上海市二手房住宅挂牌均价为27048元/平方米。11月“沪七条”对外省市购房者影响较大，二手房市场因此遭到一定冲击，挂牌量及成交量均出现不同程度下滑。不过，改善型买家对于首付比例从六成提高到七成普遍反应平淡，给市场整体带来的冲击有限。

中国证券报记者采访多位中介分析人士认为，今年以来上海二手房的实际涨幅在25%左右，成交均价数据并不能反映真实情况。首先，成交均价受二手房成交的区域结构影响较大，随着今年年初优质地段二手房源的快速消化，成交集中区域向外环扩散；其次，统计的成交均价往往大幅低于实际成交价格，因为买卖双方在签约时往往故意做低成交价以规避税费。

中国证券报记者通过21世纪不动产了解到，今年以来面积较小、楼龄较久的老房子价格涨幅也有20%，次新房涨幅甚至超过30%。以浦东昌里片区上世纪90年代的老房子为例，60平方米户型1月份普遍售价在150万元左右，而现在都在180万元以上了。万科新里程90平方米的次新房，今年1月份价格普遍在270万元左右，而今涨至360万元以上。

11月北京二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，同比下滑21.4%。在成交价格方面，据链家地产市场研究部统计，11月北京二手房住宅成交均价30516元，同比增长27.16%。

中国证券报记者从中原地产了解到，11月深圳二手房住宅均价为28130元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨20.5%；成交面积52.9万平方米，环比上涨4.5%；成交套数6079套，环比上扬1.2%。

中原地产相关人士表示，11月份深圳的刚需群体购房需求受到抑制，而高端需求则没有受到明显影响，采取一次性付款方式购房的客户较10月出现明显上升。虽然二手房市场需求乏力，但是成交结构逐渐以中高端为主，整个二手房市场的均价出现了结构性上涨。市场环境在年底之前不会出现大的转变，成交情况仍将延续目前的局势，二手房市场的价格将逐渐趋于平稳。

南京、杭州、厦门等地今年二手房价格涨幅也较为明显。365地产家居网统计数据显示，11月南京二手房市场挂牌均价为16527元/平方米，环比10月上涨了356元/平方米，涨幅为2.2%。而年初二手房挂牌均价仅为13500元/平方米左右，环比涨幅超过20%。

年底挂牌价现企稳迹象

近期受调控新政的影响，上海二手房开始出现滞涨的局面。德佑地产负责人表示，以豪宅为主的陆家嘴板块房价趋于平稳，仁恒滨江园、盛大金磐、江临天下等小区二手房11月几乎没有出现价格上调的情况。德佑地产普陀区某分店负责人表示，11月由于“沪七条”的影响，有不少卖家开始不看好后市，主动提出降价出售的情况也不在少数。一套位于达安花园的在售两居室，10月的价格是490万元，11月卖家主动调低了10万元，希望尽快出手。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪七条”、浦东单身限购政策收紧等政策的影响，当前至年底的商品住宅成交量相比之前将出现下跌。不过市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，价格很难出现实质性下调。德佑地产研究总监陆骑麟也表示，市场成交将以刚需和改善性需求为主，年末很可能进入量价相对平稳的时期。

而根据北京住建委的网签数据统计，11月25日至12月1日一周北京市二手住宅网签总量为2808套，环比前一周的网签量上涨了12.8%，与去年同期的网签量相比下跌了31.9%。整个11月，北京的二手房交易都在不断萎缩，直接影响了年底个人贷款的交易量。根据“伟嘉安捷”数据统计显示，北京11月个贷交易量呈明显回落迹象，环比10月个贷交易量跌幅在30%左右。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，除了贷款难度增加、贷款成本提高外，十八届三中全会后，一系列楼市调控长效机制启动，购房人群等待观望的情绪日渐浓重，造成了购房需求量的萎缩，也直接影响了二手房的交易。